So funktioniert der US-Blocker
Die Struktur hat drei Ebenen. Oben stehst du, darunter die britische Limited als Holding, darunter die US C-Corporation. Die Corporation kauft, hält, vermietet und verkauft die Immobilie. Steuerpflichtig in den USA ist sie, nicht du persönlich.
Der Name kommt daher, dass die Corporation die US-Immobilie gegen zwei Dinge abschirmt: gegen deine persönliche US-Steuerpflicht aus der Immobilie und, über die britische Holding, gegen die US-Erbschaftsteuer auf deine Beteiligung.
Was in den USA besteuert wird
Mieten und Verkaufsgewinne
Die Corporation versteuert ihren Gewinn mit 21 % Bundessteuer. Für Veräußerungsgewinne gibt es bei einer Corporation keinen niedrigeren Satz. Dazu kommt je nach Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt, die Steuer des Bundesstaats.
FIRPTA
Verkauft eine ausländische Person eine US-Immobilie, muss der Käufer 15 % des Kaufpreises einbehalten und an die IRS abführen (IRC § 1445(a)). Beim US-Blocker verkauft die US-Corporation, also keine ausländische Person; dieser Einbehalt fällt beim Verkauf der Immobilie nicht an.
Die Anteile an der Corporation sind allerdings selbst US-Immobilienvermögen, solange US-Immobilien mindestens die Hälfte ihres Vermögens ausmachen (IRC § 897(c)). Wer statt der Immobilie die Anteile an der Corporation verkauft, fällt deshalb ebenfalls unter FIRPTA. Hat die Corporation dagegen alle ihre US-Immobilien in voll steuerpflichtigen Geschäften verkauft und hält keine mehr, gelten ihre Anteile unter weiteren Voraussetzungen nicht mehr als US-Immobilienvermögen (IRC § 897(c)(1)(B)).
Ausschüttungen an die Holding
Dividenden der Corporation an die britische Limited unterliegen nach US-Recht 30 % Quellensteuer (IRC § 881). Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Großbritannien senkt sie auf 5 %, wenn die Holding mindestens 10 % der Stimmrechte hält, und unter weiteren Voraussetzungen auf 0 % (Artikel 10). Ob die Holding diese Vorteile bekommt, hängt von der Missbrauchsklausel des Abkommens ab (Limitation on Benefits, Artikel 23). Das prüfen wir vor der Gründung. Wie der Erlös nach einem Verkauf am besten zur Holding zurückfließt, planen wir vor dem Verkauf mit dir.
Erbschaftsteuer
Für Ausländer ohne Wohnsitz in den USA gehören Anteile an einer US-Gesellschaft zum US-Nachlass (IRC § 2104(a)). Gegen die US-Erbschaftsteuer steht ihnen nur eine Steuergutschrift von $13.000 zu (IRC § 2102(b)). Hältst du die Immobilie direkt oder über eine US-Gesellschaft, kann das teuer werden.
Beim US-Blocker hinterlässt du keine Anteile an einer US-Gesellschaft, sondern an der britischen Limited. Als US-Vermögen gelten nach § 2104(a) nur Anteile an US-Gesellschaften.
Was wir für dich erledigen
Zuerst gründen wir die britische Limited, danach mit ihr als Gesellschafterin die US C-Corporation, in einem der Bundesstaaten, in denen wir Gesellschaften gründen. Die Satzung der Corporation ist auf den Immobilienerwerb zugeschnitten. Enthalten sind außerdem die Leistungen unseres Gründungspakets für die Corporation.
- Gründung der britischen Limited als Holding
- Gründung der US C-Corporation mit Satzung für den Immobilienerwerb
- Steuernummer (EIN) und steuerliche Registrierung der Corporation
- Unterlagen für den Kauf, etwa das Certificate of Good Standing
- Nachfassen bei den Behörden in beiden Ländern, bis die Struktur steht
- Abstimmung mit deinem Steuerberater zu Hause
Was es kostet
Der Preis ist ein Mindesthonorar. Es reicht im Normalfall für die vollständige Umsetzung. Übersteigt der tatsächliche Aufwand das Mindesthonorar, rechnen wir den darüber hinausgehenden Aufwand nach Abschluss der Arbeiten ab. Zeichnet sich das ab, sagen wir es dir rechtzeitig. Staatsgebühren in den USA und in Großbritannien zahlst du zum Selbstkostenpreis dazu.
Ab dem zweiten Jahr
Das Jahrespaket der Corporation im gewählten Bundesstaat auf der Route „Teil einer Unternehmensgruppe“, in Texas zum Beispiel $2.900 pro Jahr, dazu die Staatsgebühren zum Selbstkostenpreis. Die Steuererklärung der Corporation buchst du jährlich als Steuererklärung Corporation. Die britische Holding reicht jedes Jahr ihren Abschluss und ein Confirmation Statement bei Companies House ein; diese Kosten in Großbritannien sind nicht im Jahrespaket enthalten.
Wichtige Hinweise
- Der US-Blocker ist keine Nullsteuerlösung. Die Corporation zahlt in den USA Steuern auf Mieten und Verkaufsgewinne.
- Was die Ausschüttungen der britischen Holding in deinem Wohnsitzstaat auslösen, stimmen wir mit deinem Steuerberater ab, bevor die Struktur steht.
- Ob die Blocker-Struktur für dich die richtige ist, hängt von deinem Vorhaben ab. Wie du Gewinne aus einer US-Corporation entnehmen kannst, liest du in unserem Beitrag zur Gewinnentnahme aus der US-Corporation.
Nächste Schritte
Häufige Fragen zum US-Blocker
Was kostet der US-Blocker?
Das Mindesthonorar beträgt $6.000. Der Preis ist ein Mindesthonorar. Es reicht im Normalfall für die vollständige Umsetzung. Übersteigt der tatsächliche Aufwand das Mindesthonorar, rechnen wir den darüber hinausgehenden Aufwand nach Abschluss der Arbeiten ab. Zeichnet sich das ab, sagen wir es dir rechtzeitig. Staatsgebühren in den USA und in Großbritannien zahlst du zum Selbstkostenpreis dazu.
Was kostet die Struktur ab dem zweiten Jahr?
Das Jahrespaket der Corporation im gewählten Bundesstaat auf der Route „Teil einer Unternehmensgruppe“, in Texas zum Beispiel $2.900 pro Jahr, dazu die Staatsgebühren zum Selbstkostenpreis. Die Steuererklärung der Corporation buchst du jährlich als Steuererklärung Corporation. Die britische Holding reicht jedes Jahr ihren Abschluss und ein Confirmation Statement bei Companies House ein; diese Kosten in Großbritannien sind nicht im Jahrespaket enthalten.
Wie hoch ist die US-Steuer beim Verkauf der Immobilie?
Die Corporation versteuert den Veräußerungsgewinn mit 21 % Bundessteuer (IRC § 11(b)), dazu kommt je nach Bundesstaat die Steuer des Bundesstaats. Schüttet sie den Gewinn an die britische Holding aus, kommt die Quellensteuer auf Dividenden dazu: 30 % nach US-Recht, nach dem Abkommen mit Großbritannien 5 % oder 0 %, wenn die Holding die Voraussetzungen erfüllt.
Umgehe ich FIRPTA, wenn ich die Anteile statt der Immobilie verkaufe?
Nein. Anteile an einer Corporation, deren Vermögen mindestens zur Hälfte aus US-Immobilien besteht, sind selbst US-Immobilienvermögen (IRC § 897(c)). Ihr Verkauf fällt ebenfalls unter FIRPTA.
Fällt mit dem US-Blocker keine Erbschaftsteuer an?
Die Struktur zielt auf die US-Erbschaftsteuer: Anteile an der britischen Limited gehören nicht zum US-Nachlass (IRC § 2104(a)). Die Erbschaftsteuer deines Wohnsitzstaats bleibt; in Deutschland erfasst sie den gesamten Nachlass (§ 2 ErbStG).
In welchem Bundesstaat gründet ihr die Corporation?
In einem der sechs Bundesstaaten, in denen wir Gesellschaften gründen: Delaware, Florida, Kalifornien, New York, Texas oder Wyoming. Versteuert werden Mieten und Gewinne außerdem dort, wo die Immobilie liegt.