US-Erbschaftsteuer auf deine Immobilie: warum die IRS schon über 60.000 Dollar zugreift, was die Abkommen mit Deutschland, Österreich und der Schweiz deinen Erben lassen und welche Rolle LLC und Corporation spielen

Ein Ferienhaus an der Golfküste, eine Wohnung in Texas, die du vermietest, ein Stück Land, auf dem du irgendwann bauen willst. Solange du lebst, interessiert sich die IRS für die Miete und für den Verkauf. Stirbst du, interessiert sie sich für das Haus selbst. Für Erblasser ohne US-Pass und ohne Wohnsitz in den USA beginnt die US-Nachlasssteuer früh, bei 60.000 Dollar, und sie steigt bis auf 40 Prozent. Diese Seite zeigt, wie die Rechnung für Deutsche, Österreicher und Schweizer aussieht, was die drei Abkommen daran ändern, was die Form des Eigentums ausmacht und was deine Erben nach dem Todesfall einreichen müssen. Den Überblick über die US-Nachlass- und Schenkungsteuer für alle Vermögensarten findest du unter Die US-Erbschaftsteuer für Nicht-US-Bürger.

1Die USA besteuern den Nachlass, nicht den Erben

Die deutsche Erbschaftsteuer trifft den Erben und hängt davon ab, wie nah er dem Erblasser stand. Die USA rechnen anders. Nach 26 U.S.C. § 2101 erheben sie eine Steuer auf die Übertragung des steuerpflichtigen Nachlasses, die Estate Tax. Schuldner ist der Nachlass, gezahlt wird, bevor verteilt wird, und ob das Haus an die Tochter, den Neffen oder einen Freund geht, ändert am Tarif nichts.

Wer welche Regeln bekommt, entscheidet nicht der Pass allein. Für die Nachlasssteuer gilt als in den USA ansässig, wer zum Zeitpunkt des Todes sein Domizil dort hatte. Nach 26 CFR § 20.0-1(b)(1) erwirbt man ein Domizil an einem Ort, indem man dort lebt, auch nur kurz, ohne die feste Absicht, später wegzuziehen. Wer also mit Greencard in Florida lebt und bleiben will, wird wie ein Amerikaner besteuert, mit dem weltweiten Vermögen und dem vollen Freibetrag. Diese Seite betrifft den anderen Fall: Du bist weder US-Bürger noch hast du dein Domizil in den USA. Das Gesetz nennt dich dann einen Nonresident not a Citizen, und für dich gelten §§ 2101 bis 2108.

Für diesen Fall besteht der Nachlass nach § 2103 nur aus dem Teil deines Vermögens, der sich beim Tod in den USA befindet. Dein Haus in Deutschland, dein Depot in Wien, dein Konto in Zürich gehen die IRS nichts an. Das Haus in den USA sehr wohl.

2Was zum US-Nachlass gehört, und was die Hypothek ändert

Die Regulations sind beim Grundbesitz eindeutig. Nach 26 CFR § 20.2104-1(a)(1) gilt in den USA gelegener Grundbesitz als Vermögen in den USA, ebenso nach Buchstabe (a)(2) bewegliche Sachen, die sich in den USA befinden, also die Möbel im Ferienhaus, das Boot am Steg, das Auto in der Garage. Dazu kommen nach § 2104(a) Aktien einer US-Gesellschaft, unabhängig davon, wo die Urkunden liegen, und nach § 2104(c) Forderungen gegen US-Personen. Aktien einer Gesellschaft, die nicht nach US-Recht gegründet ist, gelten nach § 20.2105-1(f) als Vermögen außerhalb der USA. Bankguthaben bei einer US-Bank zählen nach den Instructions for Form 706-NA nicht zum US-Nachlass, solange sie nicht mit einem Geschäftsbetrieb in den USA verbunden sind.

Eine Falle für alle, die kurz vor dem Tod umschichten: Nach § 2104(b) gilt Vermögen, das unter die Übertragungsregeln der §§ 2035 bis 2038 fällt, als in den USA belegen, wenn es entweder bei der Übertragung oder beim Tod in den USA lag. Wer das Haus in einen widerruflichen Trust einbringt oder sich das Wohnrecht vorbehält, hat es für die Nachlasssteuer nicht aus den USA herausgebracht.

Bewertet wird das Haus nach dem Marktwert am Todestag, nach den Worten der IRS dem Preis, zu dem es zwischen einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer den Besitzer wechseln würde. Der Kaufpreis von damals spielt keine Rolle.

2.1Die Hypothek: mit oder ohne persönliche Haftung

Ob eine Finanzierung die Steuer senkt, hängt davon ab, wofür du persönlich haftest. Nach 26 CFR § 20.2053-7 gilt: Haftet der Nachlass für das Darlehen, wird das Haus mit dem vollen Wert angesetzt und das Darlehen als Schuld abgezogen. Haftet der Nachlass nicht, weil der Kreditgeber nur auf das Haus zugreifen kann, wird von vornherein nur der Wert abzüglich des Darlehens angesetzt.

Für Erblasser ohne US-Domizil macht das einen großen Unterschied. Schulden und Kosten zieht § 2106(a)(1) nämlich nur anteilig ab, im Verhältnis des US-Nachlasses zum gesamten Nachlass weltweit, und nach § 2106(b) nur, wenn der Nachlassverwalter in der Erklärung auch das Vermögen außerhalb der USA angibt. Ein Haus für 800.000 Dollar mit einem persönlich verbürgten Darlehen über 500.000 Dollar ist bei einem Weltnachlass von vier Millionen also nicht mit 300.000 Dollar im US-Nachlass, sondern mit deutlich mehr. Das deutsche Abkommen setzt hier einen Boden: Nach Artikel 10 Absatz 1 sind Schulden, die für Erwerb, Instandsetzung oder Instandhaltung des Grundstücks aufgenommen wurden, mindestens in dieser Höhe abzuziehen. Das österreichische Abkommen hat in Artikel 8 eine ähnliche Regel. Wie Kredite für Ausländer in den USA aussehen, steht unter Finanzierung als Ausländer.

360.000 Dollar: wie aus 13.000 Dollar Gutschrift ein Freibetrag wird

Im Gesetz steht die Zahl 60.000 nicht als Freibetrag. § 2102(b)(1) gewährt dem Nachlass eines Nonresident not a Citizen eine Gutschrift von 13.000 Dollar auf die Steuer. Der Tarif in § 2001(c) beginnt bei 18 Prozent und erreicht bei 60.000 Dollar genau eine Steuer von 13.000 Dollar. Bis 60.000 Dollar zahlt der Nachlass also nichts, ab dem ersten Dollar darüber 26 Prozent, ab 80.000 Dollar 28 Prozent, ab 100.000 Dollar 30 Prozent, danach stufenweise mehr bis zu 40 Prozent über einer Million. Die Rechnung steht in der Tabelle.

Zum Vergleich: Ein US-Bürger hat nach § 2010(c) für 2026 einen Basic Exclusion Amount von 15 Millionen Dollar, ab 2027 an die Inflation angepasst. Ein Haus für 500.000 Dollar, das einen amerikanischen Nachbarn keinen Cent Nachlasssteuer kostet, kostet den Nachlass eines Deutschen ohne Abkommen 142.800 Dollar.

Zwei Feinheiten. Erstens zählen Schenkungen mit: Nach § 2101(b) und (c) werden steuerpflichtige Schenkungen seit 1977 in die Rechnung einbezogen, und nach § 6018(a)(3) senken sie die Grenze für die Erklärungspflicht. Zweitens ist ein Teil des Freibetrags verbraucht, wenn zu Lebzeiten schon eine Gutschrift auf die Schenkungsteuer gewährt wurde, § 2102(b)(3)(B). Das betrifft vor allem Menschen, die früher selbst in den USA ansässig waren.

Die Bundesstaaten können eine eigene Nachlass- oder Erbschaftsteuer erheben. Das Bundesrecht berücksichtigt das in § 2106(a)(4) mit einem anteiligen Abzug. Florida erhebt für Todesfälle nach dem 31. Dezember 2004 keine eigene Estate Tax mehr. Die Abkommen mit Deutschland, Österreich und der Schweiz gelten auf US-Seite für die Steuern des Bundes, nicht für die der Bundesstaaten.

4Das Abkommen mit Deutschland: anteiliger Freibetrag statt 60.000 Dollar

Deutschland und die USA haben am 3. Dezember 1980 ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiet der Nachlass-, Erbschaft- und Schenkungsteuern geschlossen und es mit dem Protokoll vom 14. Dezember 1998 geändert. Das Protokoll ist am 14. Dezember 2000 in Kraft getreten. Die geltende Fassung steht im Bundesgesetzblatt 2001 Teil II auf Seite 65.

4.1Wer unter das Abkommen fällt

Einen Wohnsitz in Deutschland hat nach Artikel 4, wer dort einen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat oder aus anderen Gründen in Deutschland unbeschränkt erbschaftsteuerpflichtig ist. Das schließt nach § 2 ErbStG deutsche Staatsangehörige ein, die sich nicht länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufhalten. Hatte jemand nach diesen Regeln in beiden Staaten einen Wohnsitz, entscheiden die ständige Wohnstätte, dann der Mittelpunkt der Lebensinteressen, dann der gewöhnliche Aufenthalt. Wer nur deutscher Staatsangehöriger ist und erst bis zu zehn Jahre in den USA lebt, gilt nach Artikel 4 Absatz 3 weiter als in Deutschland ansässig.

4.2Was die USA besteuern dürfen

Das Haus in den USA darf die USA nach Artikel 5 besteuern. Was unbewegliches Vermögen ist, bestimmt das Recht des Staates, in dem es liegt; Zubehör und Nutzungsrechte gehören dazu. Bei einer Beteiligung an einer Personengesellschaft, der US-Grundbesitz gehört, dürfen die USA nach Artikel 8 den Teil des Werts besteuern, der auf das Grundstück entfällt. Vermögen, das unter keinen der Artikel 5 bis 8 fällt, darf nach Artikel 9 nur der Wohnsitzstaat besteuern. US-Bürger nimmt Artikel 11 Absatz 1 davon aus: Ihre Nachlässe besteuern die USA weiter nach eigenem Recht.

4.3Der anteilige Freibetrag

Der wichtigste Satz für Eigentümer steht in Artikel 10 Absatz 5. Der Nachlass eines Erblassers, der nicht US-Bürger ist und beim Tod seinen Wohnsitz in Deutschland hatte, bekommt den größeren von zwei Beträgen: entweder die gesetzliche Gutschrift von 13.000 Dollar oder den Teil der Gutschrift eines US-Bürgers, der dem Anteil des US-Vermögens am gesamten Bruttonachlass entspricht. Das US-Gesetz setzt das in § 2102(b)(3)(A) um. Die Gutschrift eines US-Bürgers ist nach § 2010(c) die Steuer auf den Basic Exclusion Amount, für 2026 also auf 15 Millionen Dollar: 5.945.800 Dollar.

Liegt ein Viertel deines Vermögens in den USA, steht deinem Nachlass ein Viertel davon zu. Bei einem typischen Vermögen mit einem Haus in den USA und dem Rest in Europa deckt das die US-Steuer oft vollständig ab, wie die Tabelle zeigt. Bei sehr großen Vermögen mit kleinem US-Anteil bleibt Steuer übrig. Drei Bedingungen gelten: Eine früher gewährte Gutschrift auf die Schenkungsteuer wird abgezogen, das US-Vermögen zählt nur, soweit die USA es nach dem Abkommen besteuern dürfen, und der Nachlass muss alle Angaben liefern, mit denen die IRS den Anteil prüfen kann. Das heißt praktisch: eine Aufstellung des gesamten Nachlasses weltweit, mit Werten.

4.4Ehegatten und die Anrechnung in Deutschland

Für Ehepartner enthält das Abkommen zwei Regeln. Nach Artikel 10 Absatz 4 wird Vermögen, das auf den Ehegatten übergeht und das die USA nur nach Artikel 5, 6 oder 8 besteuern dürfen, nur insoweit erfasst, als es die Hälfte des in den USA steuerpflichtigen Vermögens übersteigt; Gesamtgut ist ausgenommen. Nach Artikel 10 Absatz 6 kann der Nachlassverwalter stattdessen einen Ehegattenabzug bis zur Höhe des geltenden Steuerfreibetrags wählen, wenn er auf andere Ehegattenabzüge nach US-Recht unwiderruflich verzichtet. Mehr dazu im übernächsten Abschnitt.

Deutschland rechnet die US-Steuer an. Besteuert Deutschland, weil der Erblasser oder der Erbe hier ansässig ist, zieht es nach Artikel 11 Absatz 3 von der deutschen Steuer auf das Haus die in den USA gezahlte Steuer ab. Der Antrag ist nach Artikel 11 Absatz 7 innerhalb eines Jahres nach der endgültigen Festsetzung und Zahlung der Steuer zu stellen, für die angerechnet werden soll, wenn Festsetzung und Zahlung innerhalb von zehn Jahren nach dem Tod erfolgen.

5Österreich und die Schweiz: zwei andere Abkommen

5.1Österreich

Das Abkommen zwischen Österreich und den USA wurde am 21. Juni 1982 unterzeichnet und ist am 1. Juli 1983 in Kraft getreten. Es gilt für Nachlässe, Schenkungen und generationenüberspringende Übertragungen. Grundbesitz in den USA dürfen die USA nach Artikel 5 besteuern. Anderes Vermögen darf nach Artikel 7 Absatz 1 nur der Wohnsitzstaat besteuern. Sehen die beiden Staaten ein Recht unterschiedlich, gilt nach Artikel 7 Absatz 2 die Einordnung des Staates, in dem der Verstorbene nicht seinen Wohnsitz hatte, für ein Haus in den USA also das US-Recht. Schulden, die auf dem Grundstück lasten oder für Erwerb, Umbau, Instandsetzung oder Instandhaltung entstanden sind, werden nach Artikel 8 vom Wert des Grundstücks abgezogen.

Einen anteiligen Freibetrag kennt das österreichische Abkommen nicht in der Form, auf die § 2102(b)(3)(A) verweist. Die IRS nennt in den Instructions for Form 706-NA die Abkommen mit Australien, Kanada, Finnland, Frankreich, Deutschland, Griechenland, Italien, Japan und der Schweiz, Österreich nicht. Für Erblasser mit Wohnsitz in Österreich bleibt es auf US-Seite deshalb bei der Gutschrift von 13.000 Dollar. Auf österreichischer Seite fällt nichts an: Seit dem 1. August 2008 erhebt Österreich keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr. Ansprüche auf Anrechnung oder Erstattung nach dem Abkommen sind nach Artikel 9 Absatz 6 spätestens zwei Jahre nach der endgültigen Festsetzung und Zahlung geltend zu machen.

5.2Schweiz

Das Abkommen zwischen der Schweiz und den USA vom 9. Juli 1951 ist am 17. September 1952 in Kraft getreten und gilt nur für die Nachlasssteuer des Bundes und die Nachlass- und Erbanfallsteuern der Kantone, nicht für Schenkungen. Es verteilt die Besteuerungsrechte nicht nach Vermögensarten wie die jüngeren Abkommen. Die USA besteuern das Haus nach eigenem Recht.

Dafür enthält Artikel III eine Regel, die dem deutschen anteiligen Freibetrag ähnelt. War der Erblasser weder US-Bürger noch in den USA wohnhaft, aber Schweizer Bürger oder in der Schweiz wohnhaft, gewähren die USA die Befreiung, die ihm als Einwohner zustünde, mindestens aber den Teil davon, der dem Verhältnis des in den USA besteuerten Vermögens zum gesamten Vermögen entspricht. Das gilt also auch für einen Schweizer, der in Deutschland lebt. Die Schweiz steht in der Liste der IRS. Anträge auf Anrechnung oder Rückerstattung nach dem Abkommen sind nach Artikel V binnen fünf Jahren ab dem Tod zu stellen.

In der Schweiz selbst erhebt der Bund keine Erbschaftssteuer. Mit Ausnahme von Obwalden und Schwyz erheben alle Kantone eine; zuständig ist der Wohnsitzkanton des Erblassers, unbewegliches Vermögen wird nach der Übersicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung am Ort der gelegenen Sache versteuert. Wie dein Kanton ein Haus in den USA behandelt, regelt sein Gesetz.

6Wenn der Ehepartner erbt

Unter Amerikanern erbt der Ehepartner steuerfrei, über den unbegrenzten Ehegattenabzug. Für Nachlässe ohne US-Domizil gilt das nur eingeschränkt. § 2106(a)(3) gewährt den Ehegattenabzug nach den Grundsätzen des § 2056, und § 2056(d) schließt ihn aus, wenn der überlebende Ehepartner nicht US-Bürger ist. Ausnahme ist Vermögen, das in einen Qualified Domestic Trust übergeht. Ein solcher Trust braucht nach § 2056A mindestens einen Treuhänder, der US-Bürger oder eine US-Gesellschaft ist, und der Nachlassverwalter muss ihn wählen. Ausschüttungen aus dem Kapital des Trusts und das, was beim Tod des Ehepartners übrig ist, unterliegen dann der Nachlasssteuer.

Ist der Ehepartner US-Bürger, steht der Abzug für das Haus nach § 2106(a)(3) zur Verfügung. Sind beide Deutsche, hilft eher das Abkommen: entweder die Hälfte des Vermögens nach Artikel 10 Absatz 4 oder der Ehegattenabzug bis zum geltenden Steuerfreibetrag nach Artikel 10 Absatz 6, wenn beide ihren Wohnsitz in Deutschland oder den USA hatten. Die Wahl nach Absatz 6 muss in einer US-Erklärung getroffen werden, die bis zu dem Tag eingereicht wird, bis zu dem ein Qualified Domestic Trust gewählt werden könnte. Was passiert, wenn der Ehepartner mit US-Pass zuerst stirbt, steht unter Stirbst du zuerst, zahlt deine Frau.

7Direkt, über eine LLC oder über eine Corporation

Wie du das Haus hältst, entscheidet, was beim Tod in den Nachlass fällt. Die Regeln dafür stehen in Gesetz, Regulations und Abkommen, und sie fallen je Form unterschiedlich aus. Eine Struktur ohne Prüfung der eigenen Lage verspricht nichts.

7.1Direkt im eigenen Namen

Das Haus ist Grundbesitz in den USA und gehört nach § 20.2104-1(a)(1) zum US-Nachlass. Alle Regeln dieser Seite gelten unmittelbar: die Gutschrift, die anteiligen Abzüge, das Abkommen deines Wohnsitzstaats.

7.2Über eine LLC

Eine LLC ist für die Bundessteuern kein fester Typ. Nach 26 CFR § 301.7701-3(b)(1) gilt eine US-LLC ohne Wahl als nicht vom Eigentümer getrennt, wenn sie einen Gesellschafter hat, und als Personengesellschaft, wenn sie mehrere hat; sie kann aber auch wählen, als Corporation besteuert zu werden. Für die Nachlasssteuer nennen weder § 2104 noch § 2105 noch die Regulations dazu Anteile an Personengesellschaften oder LLCs. Klar ist das deutsche Abkommen: Bei einer Beteiligung an einer Personengesellschaft mit US-Grundbesitz dürfen die USA nach Artikel 8 den Teil besteuern, der auf das Grundstück entfällt. Die LLC schützt vor Haftung, eine Befreiung von der Nachlasssteuer ergibt sich aus diesen Vorschriften nicht.

7.3Über eine US-Corporation

Aktien einer US-Gesellschaft gelten nach § 2104(a) als Vermögen in den USA. Ohne Abkommen fällt damit statt des Hauses die Beteiligung in den US-Nachlass, mit dem Wert der Gesellschaft. Die Abkommen mit Deutschland und Österreich weisen Vermögen, das nicht unter die Artikel über Grundbesitz, Betriebsstätten und, im deutschen Abkommen, Personengesellschaften fällt, ausschließlich dem Wohnsitzstaat zu (Artikel 9 im deutschen, Artikel 7 im österreichischen Abkommen). Anteile an Kapitalgesellschaften nennen diese Artikel nicht ausdrücklich. Wer sich in der US-Erklärung auf ein Abkommen beruft, legt nach den Hinweisen der IRS Form 8833 bei; über die Anwendung im Einzelfall entscheidet die IRS. Das Schweizer Abkommen kennt keine solche Zuweisung.

7.4Über eine ausländische Gesellschaft

Aktien einer Gesellschaft, die nicht nach US-Recht gegründet ist, gelten nach § 20.2105-1(f) als Vermögen außerhalb der USA, auch wenn ihr ein Haus in den USA gehört. Die US-Blocker-Struktur setzt deshalb zwischen dich und die US-Corporation eine ausländische Holding. Was die einzelnen Formen bei Einkommensteuer, Verkauf und Haftung bedeuten, vergleicht die Seite Halten über LLC, Blocker-Corporation oder privat; die laufenden Steuern stehen unter Steuern auf US-Immobilien.

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8Nach dem Todesfall: Form 706-NA und Transfer Certificate

Übersteigt das US-Vermögen samt den steuerpflichtigen Schenkungen seit 1977 die Grenze von 60.000 Dollar, muss der Nachlassverwalter nach § 6018(a)(2) eine Erklärung abgeben: Form 706-NA, United States Estate (and Generation-Skipping Transfer) Tax Return, Estate of nonresident not a citizen of the United States. Sie ist nach § 6075(a) innerhalb von neun Monaten nach dem Tod fällig, und die Steuer ist zum selben Termin zu zahlen. Mit Form 4768 gibt es eine automatische Fristverlängerung um sechs Monate für die Erklärung, die Zahlung verschiebt sie nicht.

Wer ist Nachlassverwalter? Nach den Instructions for Form 706-NA der Executor oder Administrator. Ist in den USA keiner bestellt, gilt jeder als Executor, der Vermögen des Verstorbenen besitzt, und muss eine Erklärung abgeben. Seine Stellung muss er belegen, etwa mit einer beglaubigten Abschrift des Testaments oder einem Gerichtsbeschluss; eine eigene Erklärung reicht nicht. Der Erklärung liegen die Sterbeurkunde, das Testament, Gutachten zum Wert und frühere US-Schenkungsteuererklärungen bei, Dokumente in anderen Sprachen mit englischer Übersetzung. Für den Verstorbenen trägt man die Social Security Number ein oder eine ITIN, wenn er sie schon für andere US-Erklärungen genutzt hat; sonst vergibt die IRS eine eigene Nummer.

Wer einen anteiligen Freibetrag nach Abkommen beansprucht, rechnet ihn in einer Anlage vor, legt Form 8833 bei und fügt eine Kopie der Erklärung im Heimatland bei. Gab es dort keine, erklärt man, warum, und legt ein Verzeichnis des gesamten Vermögens mit Werten am Todestag bei.

8.1Das Transfer Certificate

Ein Transfer Certificate ist nach 26 CFR § 20.6325-1 eine Bescheinigung, die es erlaubt, Vermögen eines nicht ansässigen Verstorbenen ohne Haftung zu übertragen. Die IRS stellt es aus, wenn die Steuer bezahlt oder gesichert ist. Nicht nötig ist es, wenn das US-Vermögen beim Tod 60.000 Dollar nicht überstieg, und nicht für Vermögen, das ein in den USA bestellter Executor verwaltet. Musste keine Form 706-NA eingereicht werden, schickt der Nachlass stattdessen Testament, ausländische Erbschaftsteuererklärungen, Sterbeurkunde und eine notariell beglaubigte Versicherung mit allen US-Werten; die IRS rechnet dafür mit 12 bis 18 Monaten Bearbeitung. Unabhängig davon lastet die Nachlasssteuer nach § 6324(a)(1) bis zu zehn Jahre ab dem Tod auf dem Nachlass, solange sie nicht bezahlt ist.

8.2Wenn die Erben das Haus verkaufen

Verkauft der Nachlass das Haus, behält der Käufer nach den Hinweisen der IRS 15 Prozent des Erlöses ein und meldet das auf Form 8288. Der Nachlass erklärt den Verkauf auf Form 1040-NR und lässt sich den Einbehalt anrechnen. Der Gewinn ist meist klein: Nach § 1014 gilt als Anschaffungswert der Marktwert am Todestag. Wie der Verkauf steuerlich insgesamt läuft, steht unter Steuern auf US-Immobilien.

9Schenken statt vererben?

Wer das Haus zu Lebzeiten an die Kinder übertragen will, um die Nachlasssteuer zu vermeiden, wechselt nur die Steuer. Nach § 2511(a) unterliegen Schenkungen von Personen ohne US-Pass und ohne US-Wohnsitz der US-Schenkungsteuer, wenn das Vermögen in den USA liegt, und das Haus liegt dort. Den Lebensfreibetrag nach § 2505 gibt es nur für US-Bürger und Ansässige. Steuerfrei bleiben nach den Angaben der IRS für 2026 die ersten 19.000 Dollar je Beschenktem und, an einen Ehepartner ohne US-Pass, 194.000 Dollar. Darüber reicht der Schenker Form 709-NA ein. Wie Schenkungen über den Atlantik in beiden Richtungen behandelt werden, steht unter Schenken und Erben über den Atlantik.

Das deutsche und das österreichische Abkommen gelten auch für Schenkungen, das Schweizer nicht. Und § 2104(b) gilt auch hier: Behält sich der Schenker Nutzung oder Rückholung vor, bleibt das Haus für die Nachlasssteuer in den USA.

10Und zu Hause?

Die US-Steuer ist nur die halbe Rechnung. In Deutschland gilt die Erbschaftsteuer nach § 2 ErbStG für den gesamten Erwerb, wenn der Erblasser oder der Erwerber Inländer ist, das Haus in den USA eingeschlossen. Die US-Steuer wird nach Artikel 11 Absatz 3 des Abkommens angerechnet, und § 21 ErbStG verweist für diesen Fall auf das Abkommen. Freibeträge und Steuerklassen stehen auf der Seite Schenken und Erben über den Atlantik, die deutsche Seite des Wegzugs bei wohnsitzausland.com.

In Österreich fällt keine Erbschaftssteuer an, die US-Steuer bleibt dann die einzige. In der Schweiz entscheidet der Kanton. Und wer ein Ferienhaus vermieten will, findet die laufenden Pflichten unter Ferienhaus und Vermietung in Florida. Alle Themen rund um Kauf und Struktur sammelt die Übersicht Immobilienerwerb in den USA durch Ausländer.

Zusammengefasst

• Stirbt jemand ohne US-Pass und ohne Wohnsitz in den USA, besteuern die USA den Nachlass mit dem Teil, der in den USA liegt. Ein US-Haus gehört immer dazu, Aktien einer US-Gesellschaft auch.
• Gesetzlich steht dem Nachlass nur eine Gutschrift von 13.000 Dollar zu. Das entspricht einem Freibetrag von 60.000 Dollar; darüber steigt der Satz bis auf 40 Prozent.
• Das Abkommen mit Deutschland gewährt einen anteiligen Freibetrag nach dem Anteil des US-Vermögens am Weltnachlass, das mit der Schweiz eine anteilige Befreiung. Für Österreich führt die IRS keine solche Regel.
• Über 60.000 Dollar US-Vermögen reicht der Nachlassverwalter Form 706-NA ein, binnen neun Monaten. Wer sich auf ein Abkommen beruft, legt Form 8833 bei.
• Ob direkt, über LLC oder Corporation gehalten: Gesetz und Abkommen behandeln jede Form anders. Eine Struktur gehört vor den Kauf geprüft, nicht nach dem Todesfall.

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