Steuern auf US-Immobilien: was die IRS, dein Bundesstaat, das County und dein Finanzamt zu Hause von Miete, Grundsteuer und Verkauf verlangen

Eine Wohnung in Florida oder ein Haus in Texas bringt dir nicht einen Steuerpflichtigen, sondern vier: die Bundessteuerbehörde IRS, je nach Lage den Bundesstaat, das County mit seiner Grundsteuer und dein Finanzamt in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Jeder von ihnen hat eigene Regeln für die Miete, für die Abschreibung und für den Verkauf. Hier steht, wie sie ineinandergreifen, welche Wahl du bei der Miete hast, welche Frist über alle Abzüge entscheidet und was das Doppelbesteuerungsabkommen zu Hause daraus macht.

1Eine Immobilie, vier Steuerbehörden

Für Grundbesitz gilt international eine einfache Regel: Der Staat, in dem er liegt, darf die Erträge besteuern. Die Abkommen der USA mit Deutschland, Österreich und der Schweiz halten das jeweils in Artikel 6 fest, für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, und in Artikel 13 für den Gewinn aus dem Verkauf. Wohnst du in München, Graz oder Basel und vermietest eine Wohnung in Fort Lauderdale, ist die Miete also zuerst einmal amerikanisches Steuersubstrat.

In Amerika teilen sich dieses Substrat drei Ebenen. Die IRS besteuert die Miete und den Verkaufsgewinn auf Bundesebene. Der Bundesstaat kann eine eigene Einkommensteuer verlangen, wenn er eine hat. Und das County, die Stadt und der Schulbezirk erheben die Grundsteuer, die Property Tax, jedes Jahr auf den Wert des Hauses, unabhängig davon, ob du es vermietest oder leer stehen lässt. Danach schaut dein Finanzamt zu Hause, was von alledem bei dir ankommt.

Dieser Beitrag geht die Ebenen der Reihe nach durch. Er setzt voraus, dass du die Immobilie selbst hältst. Hältst du sie über eine Gesellschaft, verschiebt sich die Steuerpflicht; das beschreibt Immobilie in den USA über eine LLC kaufen. Eine humorvolle Einführung mit Beispielrechnung findest du in „Ich hab da was in Florida …“.

2Die Miete: 30 Prozent auf alles oder Steuer auf den Gewinn

Für einen Ausländer, der in den USA kein Geschäft betreibt, ist Miete zunächst laufendes Einkommen aus US-Quellen. § 871(a) Internal Revenue Code belegt solche Einkünfte, Mieten ausdrücklich eingeschlossen, mit 30 Prozent auf den Bruttobetrag. Kosten zählen dabei nicht, Abschreibung auch nicht. Bei 24.000 Dollar Jahresmiete wären das 7.200 Dollar, selbst wenn nach Grundsteuer, Versicherung und Verwaltung kaum etwas übrig bleibt. Der Mieter oder dein Verwalter muss diese 30 Prozent einbehalten und abführen.

§ 871(d) gibt dir eine Alternative. Du kannst wählen, alle Einkünfte aus US-Grundbesitz, den du zur Erzielung von Einkünften hältst, so zu behandeln, als stammten sie aus einer Geschäftstätigkeit in den USA. Dann versteuerst du nur den Gewinn nach dem progressiven Tarif und ziehst Kosten und Abschreibung ab. Die IRS beschreibt das in Publication 519 genau so: Mit der Wahl kannst du die Abzüge geltend machen, und nur dein Nettoeinkommen aus der Immobilie wird besteuert. Ein Geschäftsbetrieb in den USA entsteht dadurch nicht.

Die Wahl hat Folgen, die du kennen solltest. Sie gilt für alle Immobilien in den USA zugleich, nicht für eine einzelne. Sie gilt auch für alle Folgejahre, bis du sie mit Zustimmung der IRS widerrufst, und nach einem Widerruf darfst du erst ab dem fünften Jahr neu wählen. Erklärt wird sie mit einer Anlage zur Steuererklärung, die nach 26 CFR § 1.871-10 eine vollständige Liste deines US-Grundbesitzes enthält, deinen Anteil daran, die Lage und wesentliche Ausbauten.

Damit der Einbehalt an der Quelle entfällt, gibst du Mieter oder Verwalter das Formular W-8ECI. Die IRS sieht es ausdrücklich für den Fall vor, dass du die Wahl nach § 871(d) getroffen hast oder treffen wirst. Das Formular verlangt eine US-Steuernummer, und als Privatperson ohne Sozialversicherungsnummer ist das die ITIN. Wer sie erst beantragt, wenn die erste Miete fließt, zahlt die ersten Monate mit 30 Prozent auf die Bruttomiete.

3Die Frist, an der alle Abzüge hängen

Die Nettobesteuerung hat eine Bedingung, die in keinem Werbeprospekt steht. Nach § 874(a) bekommt ein Nichtansässiger Abzüge nur, wenn er eine wahre und vollständige Erklärung abgibt. Die Verordnung dazu macht daraus eine Frist: Die Erklärung muss spätestens 16 Monate nach ihrem regulären Abgabetermin bei der IRS sein (26 CFR § 1.874-1(b)). Wer das versäumt, verliert die Abzüge für dieses Jahr und wird auf die Bruttomiete besteuert, mit dem progressiven Tarif statt mit 30 Prozent, aber ohne Kosten und Abschreibung.

Der reguläre Termin ist für Nichtansässige ohne US-Arbeitslohn der 15. Juni des Folgejahres (§ 6072(c)). Die Erklärung ist Form 1040-NR; Miete und Kosten gehören auf Schedule E. Abziehbar sind die üblichen Kosten einer Vermietung, die die IRS in Publication 527 aufzählt, darunter Hypothekenzinsen, Reparaturen, Versicherung, Verwaltung, Nebenkosten und die Grundsteuer. Wann du als Nichtansässiger giltst und welches Formular du abgibst, beschreibt Resident oder Nonresident Alien.

Ein Hinweis zur selbst genutzten Wohnung: Die Liste der Einzelabzüge für Nichtansässige in Publication 519 enthält keine Hypothekenzinsen für ein Haus, das du selbst bewohnst. Abziehbar sind Zinsen, soweit sie auf die Vermietung entfallen. Und wer ein Ferienhaus weniger als 15 Tage im Jahr vermietet, versteuert diese Miete nach § 280A(g) gar nicht, darf dafür aber auch keine Kosten abziehen.

4Abschreibung: 27,5 Jahre für das Gebäude

Die Abschreibung ist der größte einzelne Abzug einer Vermietung in den USA. § 168(c) setzt für vermietete Wohngebäude eine Nutzungsdauer von 27,5 Jahren fest, linear nach § 168(b)(3). Abgeschrieben wird ab der Mitte des Monats, in dem das Haus vermietbar ist; die IRS nennt das Mid-Month Convention. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben, weil es sich nach Publication 527 nicht abnutzt. Du teilst den Kaufpreis deshalb auf Gebäude und Boden auf, etwa nach der Bewertung des County.

Ein Rechenbeispiel ohne Rundungen: Entfallen von 400.000 Dollar Kaufpreis 300.000 Dollar auf das Gebäude, ergibt das im vollen Jahr 10.909 Dollar Abschreibung. Bei 30.000 Dollar Miete, 12.000 Dollar laufenden Kosten und dieser Abschreibung bleiben gut 7.000 Dollar zu versteuern, statt 9.000 Dollar Quellensteuer auf die Bruttomiete. Die Zahlen sind ein Beispiel, die Mechanik ist Gesetz.

Die Abschreibung kommt beim Verkauf zurück. Der Teil des Gewinns, der auf die vorgenommene Abschreibung entfällt, heißt Unrecaptured Section 1250 Gain und wird nach § 1(h)(1)(E) mit bis zu 25 Prozent besteuert. Für bestimmte Fälle sieht § 168(g) die längere Alternative von 30 Jahren vor. Der Gewinn aus dem Verkauf selbst gilt für Ausländer nach § 897(a) immer als Einkommen aus einer US-Geschäftstätigkeit, auch ohne Wahl.

5Property Tax: die Steuer des County

Die Grundsteuer ist das, was Suchende mit „Grundsteuer USA“ meist meinen, und ihre Höhe lässt sich nicht für das ganze Land angeben. Sie ist keine Bundessteuer und in vielen Staaten auch keine Steuer des Staates, sondern der Counties, Städte und Schulbezirke, die jedes Jahr ihre Sätze beschließen. Was zählt, sind Bewertung, Satz und Fälligkeit am konkreten Ort.

In Texas verbietet die Verfassung eine Grundsteuer des Staates (Art. VIII § 1-e); erhoben wird sie allein von County, Stadt, Schulbezirk und weiteren örtlichen Trägern. Bewertet wird zum Marktwert am 1. Januar (Tax Code § 23.01), gezahlt wird bis Ende Januar des Folgejahres. Die Befreiung für den Homestead, beim Schulbezirk 140.000 Dollar des Steuerwerts, gilt nur für das Haus, das dir als Hauptwohnsitz dient (§ 11.13), nicht für das vermietete Objekt. Wie die Frist dafür läuft, beschreibt die Homestead Exemption in Texas.

Florida begrenzt den Anstieg: Für Wohnimmobilien ohne Homestead darf der Steuerwert, außer für die Schulsteuern, um höchstens 10 Prozent im Jahr steigen (§ 193.1555); mit Homestead sind es höchstens 3 Prozent oder die Inflationsrate, je nachdem, was niedriger ist. Wer früh zahlt, bekommt Skonto, 4 Prozent im November bis 1 Prozent im Februar (§ 197.162). In Kalifornien begrenzt die Proposition 13 den Satz auf 1 Prozent des Steuerwerts zuzüglich der Abgaben für genehmigte Anleihen; der Steuerwert steigt höchstens um 2 Prozent im Jahr und wird bei einem Eigentümerwechsel neu festgesetzt, so das State Board of Equalization. Wer kauft, übernimmt also nicht die Grundsteuer des Vorbesitzers, sondern bekommt eine neue.

Bei einer vermieteten Immobilie ist die Grundsteuer ein Kostenposten auf Schedule E. Das Haus haftet für sie: In Texas entsteht am 1. Januar jedes Jahres ein Pfandrecht zugunsten jedes Trägers, der die Steuer erhebt (Tax Code § 32.01). Für Florida und die Ferienvermietung lohnt der Blick auf Haus in Florida kaufen und vermieten.

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6Einkommensteuer der Bundesstaaten

Neben der IRS kann der Bundesstaat die Miete besteuern, und hier liegen die Unterschiede in der Wahl des Standorts. Texas verbietet in seiner Verfassung eine Einkommensteuer auf natürliche Personen (Art. VIII § 24-a). Florida erhebt keine Einkommensteuer auf Privatpersonen; das Department of Revenue sagt dazu schlicht, es gebe keine Erklärungspflicht. Für Privatpersonen mit einer Immobilie in diesen Staaten bleibt es also bei der Bundeserklärung.

Kalifornien und New York besteuern auch Nichtansässige. Nach der Publication 1031 des Franchise Tax Board werden Nichtansässige auf Einkünfte aus kalifornischen Quellen besteuert, und Grundbesitz wird dort zugeordnet, wo er liegt. New York rechnet Einkünfte aus Grundbesitz im Staat ebenfalls den Einkünften von Nichtansässigen zu, erklärt auf Form IT-203. Beim Verkauf greifen beide Staaten schon an der Quelle zu: Kalifornien mit einem Einbehalt von 3 1/3 Prozent des Verkaufspreises, New York mit einer Vorauszahlung, ohne die das County die Urkunde nicht einträgt. Eine Corporation zahlt in Florida im Übrigen Körperschaftsteuer, auch wenn Privatpersonen frei bleiben; das spielt für Strukturen über eine Gesellschaft eine Rolle.

7Der Verkauf: FIRPTA und der Einbehalt vom Kaufpreis

Verkaufst du als Ausländer, sichert sich die IRS ihren Anteil, bevor das Geld bei dir ankommt. Nach § 1445 muss der Käufer 15 Prozent des Verkaufspreises einbehalten, nicht des Gewinns. Bis 300.000 Dollar entfällt der Einbehalt, wenn der Käufer das Haus selbst bewohnen will, bis 1 Million Dollar sinkt er unter dieser Bedingung auf 10 Prozent. Der Käufer meldet und zahlt den Betrag mit den Formularen 8288 und 8288-A binnen 20 Tagen nach der Übertragung.

Der Einbehalt ist keine Steuer, sondern eine Vorauszahlung. Die eigentliche Steuer berechnest du in Form 1040-NR auf den Gewinn, und was zu viel einbehalten wurde, erstattet die IRS. Liegt die voraussichtliche Steuer deutlich unter 15 Prozent des Preises, etwa weil der Gewinn klein ist, kannst du vor dem Closing mit Form 8288-B ein Withholding Certificate beantragen; die IRS soll über den Antrag binnen 90 Tagen entscheiden (§ 1445(c)). Den Ablauf und die Formulare beschreibt ausführlich unser Beitrag zu den Steuern für US-Immobilienbesitzer.

Wer die Immobilie über eine US-Corporation hält, verkauft als Inländer, und der Einbehalt entfällt beim Verkauf der Immobilie. Dafür versteuert die Corporation den Gewinn mit 21 Prozent, und auch ihre Anteile sind US-Immobilienvermögen, solange Grundbesitz mindestens die Hälfte ihres Vermögens ausmacht (§ 897(c)(2)).

8Zu Hause: Freistellung, Anrechnung und Steuersatz

Was in den USA versteuert ist, kommt zu Hause nicht ungeprüft durch. Die drei Länder gehen unterschiedlich vor.

Deutschland stellt Miete und Verkaufsgewinn aus einer US-Immobilie nach Art. 23 Abs. 3 Buchst. a des Abkommens von der Steuer frei, behält sich aber vor, sie beim Steuersatz zu berücksichtigen. Das ist der Progressionsvorbehalt nach § 32b Abs. 1 Nr. 3 EStG: Die US-Miete erhöht den Satz, mit dem dein übriges Einkommen besteuert wird. Für Immobilien in der EU und im EWR nimmt das Gesetz diese Wirkung zurück, für die USA als Drittstaat nicht. Ergibt die Vermietung einen Verlust, bremst § 2a EStG: Negative Einkünfte aus der Vermietung von Grundbesitz in einem Drittstaat dürfen nur mit positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat ausgeglichen werden. Für Privatleute ist ein Verkaufsgewinn nach deutschem Recht ohnehin nur steuerbar, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG).

Österreich stellt nicht frei, sondern rechnet an. Nach Art. 22 Abs. 3 Buchst. a des Abkommens zieht Österreich die in den USA gezahlte Steuer von der österreichischen Steuer ab, höchstens bis zu dem Teil, der auf diese Einkünfte entfällt. Die Miete gehört damit in die österreichische Erklärung, und die US-Steuer wird auf die österreichische Steuer angerechnet.

Die Schweiz stellt frei und rechnet die Einkünfte in den Satz ein (Art. 23 Abs. 1 Buchst. a des Abkommens). Für den Verkaufsgewinn gilt die Freistellung nur, wenn du nachweist, dass er in den USA tatsächlich besteuert wurde. Wie die Abkommen im Einzelnen wirken und wann du sie in der US-Erklärung offenlegst, beschreibt Die US-Steuererklärung und das Doppelbesteuerungsabkommen.

9Was bleibt: der Erbfall und die Wahl der Hülle

Eine Steuer fehlt in dieser Aufzählung, weil sie erst am Ende kommt: die US-Nachlasssteuer. Für Eigentümer ohne Wohnsitz in den USA steht ihr nur eine Gutschrift von 13.000 Dollar gegenüber (§ 2102(b)), und eine US-Immobilie fällt immer in den US-Nachlass. Was das für deine Erben bedeutet und welche Abkommen helfen, steht in US-Nachlasssteuer für ausländische Eigentümer.

Ob du die Immobilie privat, über eine LLC oder über eine Corporation unter einer ausländischen Holding hältst, verändert fast jede Zeile dieses Beitrags: wer erklärt, wer einbehält, welcher Satz gilt und was im Erbfall passiert. Die Entscheidung fällt vor dem Kauf, nicht danach. Den Vergleich findest du in Immobilie in den USA über eine LLC kaufen.

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Zusammengefasst

• Miete aus einer US-Immobilie dürfen die USA besteuern, egal wo du wohnst. Ohne Wahl gelten 30 Prozent auf die Bruttomiete, mit der Wahl nach § 871(d) versteuerst du nur den Gewinn über Form 1040-NR.
• Abzüge und Abschreibung bekommst du nur mit einer rechtzeitigen Erklärung; spätestens 16 Monate nach der Frist, sonst sind sie verloren.
• Das Gebäude, nicht das Grundstück, wird über 27,5 Jahre linear abgeschrieben. Beim Verkauf wird die Abschreibung mit bis zu 25 Prozent nachversteuert.
• Die Grundsteuer ist Sache von County und Gemeinde. Texas und Florida erheben keine Einkommensteuer auf Privatpersonen, Kalifornien und New York besteuern auch Nichtansässige.
• Deutschland und die Schweiz stellen die US-Miete frei und rechnen sie in den Steuersatz ein; Österreich rechnet die US-Steuer an.

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