Haus in Florida kaufen und vermieten: Lizenz, Sales Tax, Tourist Tax, HOA und Versicherung, bevor der erste Feriengast deinen Schlüssel bekommt

Ein Haus am Golf von Mexiko, das im Winter Gäste aus dem Norden bezahlen und im Sommer dir gehört: Für viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist das der Grund, überhaupt in Amerika zu kaufen. Florida macht es leicht und genau zugleich. Der Staat erhebt keine Einkommensteuer auf Privatpersonen, verlangt aber eine Lizenz für die Ferienvermietung, eine Registrierung beim Department of Revenue und von jedem Gast Sales Tax und Tourist Tax. Dazu kommen die Regeln deiner Eigentümergemeinschaft und eine Versicherung, die mit dem Wetter rechnen muss. Hier steht, was davon für dich gilt.

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2. April 2024

Auswandern oder Zweitwohnsitz Florida: Der Guide zu Visum, Steuern, Finanzen

1Florida: kein Einkommensteuerstaat, aber kein steuerfreier Strand

Florida hat einen Ruf, der viele Käufer aus Europa anzieht, und er stimmt in einem Punkt genau: Der Staat erhebt keine Einkommensteuer auf Privatpersonen. Das Department of Revenue sagt das ohne Umschweife, es gebe keine Erklärungspflicht, und folgert daraus, dass es für Privatpersonen auch keine Steuer auf Veräußerungsgewinne gibt. Wer ein Ferienhaus in Florida vermietet, gibt also keine Einkommensteuererklärung beim Staat ab.

Steuerfrei ist das Haus damit nicht. Die Miete versteuerst du bei der IRS, das County schickt jedes Jahr den Bescheid über die Grundsteuer, und für die Vermietung an Feriengäste erhebt Florida Steuern, die du von deinen Gästen einsammelst und abführst. Beim Kauf selbst fällt die Documentary Stamp Tax von 70 Cent je 100 Dollar des Kaufpreises an (§ 201.02). Wie der Kauf vom Angebot bis zur Eintragung läuft, beschreibt Immobilienkauf in den USA: der Ablauf; hier geht es um das, was danach kommt.

Eine Hürde gibt es für Käufer aus unseren Ländern nicht. Florida beschränkt Käufer aus Ländern, die es als bedenklich einstuft, und nennt dafür in § 692.201 China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, das Regime in Venezuela und Syrien. Deutschland, Österreich und die Schweiz gehören nicht dazu.

2Homestead: was das Ferienhaus nicht bekommt

Das wichtigste Steuerprivileg Floridas gilt für Einwohner. Wer Eigentümer ist und auf dem Grundstück seinen dauerhaften Wohnsitz hat, bekommt nach Art. VII § 6 der Landesverfassung und § 196.031 die Homestead Exemption: Bis zu 50.000 Dollar des Steuerwerts bleiben frei, die ersten 25.000 Dollar für alle Grundsteuern, weitere bis zu 25.000 Dollar für den Wert über 50.000 Dollar ohne die Schulsteuern. Beantragt wird sie beim Property Appraiser des County bis zum 1. März mit Formular DR-501, und maßgeblich ist, wer am 1. Januar Eigentümer war und dort wohnte.

Ob ein Wohnsitz dauerhaft ist, entscheidet der Property Appraiser nach den Umständen. § 196.015 nennt dafür unter anderem eine Erklärung des Wohnsitzes im öffentlichen Register, die Schule der Kinder, den Arbeitsplatz, den früheren Wohnsitz und das Datum, an dem er endete, die Wählerregistrierung, einen Führerschein aus Florida und die Bezahlung der Nebenkosten. Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz lebt und in Florida überwintert, wird diese Prüfung in der Regel nicht bestehen.

Das hat eine zweite Folge, die sich über die Jahre summiert. Mit Homestead darf der Steuerwert nur um 3 Prozent im Jahr oder um die Inflationsrate steigen, je nachdem, was niedriger ist; das ist die Save-Our-Homes-Begrenzung. Ohne Homestead liegt die Grenze bei 10 Prozent im Jahr, und sie gilt nicht für die Steuern des Schulbezirks (§ 193.1555). Der Nachbar, der dort wohnt, und du zahlen also für vergleichbare Häuser auf Dauer unterschiedliche Grundsteuer. Auch den Schutz des Hauses vor Gläubigern in Art. X § 4 der Verfassung gewährt Florida nur für den Homestead einer natürlichen Person.

Die Grundsteuer wird ab November fällig, und wer früh zahlt, spart: 4 Prozent Skonto im November, 3 im Dezember, 2 im Januar, 1 im Februar (§ 197.162).

3Vermieten an Gäste: die Lizenz des Staates

Sobald du an Feriengäste vermietest, bist du für Florida ein Beherbergungsbetrieb. Das Gesetz definiert eine Transient Public Lodging Establishment als Unterkunft, die mehr als dreimal im Kalenderjahr für weniger als 30 zusammenhängende Tage vermietet wird oder regelmäßig dafür beworben wird (§ 509.013). Ein Haus oder eine Wohnung in einem Condominium, auf das das zutrifft, ist eine Vacation Rental (§ 509.242).

Jeder solche Betrieb braucht eine Lizenz der Division of Hotels and Restaurants, die nicht auf eine andere Person oder einen anderen Ort übertragbar ist; wer ohne Lizenz vermietet, begeht nach § 509.241 ein Vergehen, im amerikanischen Recht ein Misdemeanor zweiten Grades. Die Lizenz erneuerst du jährlich. Verkaufst du das Haus, braucht der Käufer eine eigene.

Städte und Counties haben bei der Frage, ob du überhaupt vermieten darfst, wenig zu sagen. Nach § 509.032(7) dürfen örtliche Vorschriften Ferienvermietungen weder verbieten noch ihre Dauer oder Häufigkeit regeln. Ausgenommen sind Vorschriften, die am 1. Juni 2011 oder früher erlassen wurden. Wer in einer Gemeinde mit einer solchen älteren Regel kauft, kann also an Beschränkungen gebunden sein, die anderswo verboten wären. Frag beim Planungsamt nach, bevor du kaufst.

4Sales Tax und Tourist Tax: was dein Gast zahlt

Auf die Miete für Unterkünfte bis sechs Monate erhebt Florida 6 Prozent Sales Tax (§ 212.03). Wer länger als sechs Monate mit schriftlichem Vertrag mietet, zahlt sie nicht. Dazu kommt die Discretionary Sales Surtax des County, deren Satz das County festlegt. Beides meldest und zahlst du immer an das Department of Revenue. Registriert wird nach den Anweisungen des Departments jede einzelne Unterkunft, für die du Miete einnimmst, mit einem eigenen Antrag.

Obendrauf erheben die Counties die Tourist Development Tax. § 125.0104 erlaubt einen Grundsatz von 1 oder 2 Prozent, den das County beschließt, und weitere Zuschläge nach eigenen Regeln. Die Steuer wird vom Gast erhoben, und zwar von dem, der die Miete einnimmt, also von dir oder deinem Verwalter. In der Übersicht des Department of Revenue reichen die örtlichen Sätze von null bis 7 Prozent; in den meisten Counties an den Küsten liegen sie bei 5 oder 6 Prozent. Wichtig ist die Spalte „wer erhebt“: In vielen Counties zahlst du die Tourist Tax nicht an das Department, sondern direkt an das County.

Für einen Gast in Orlando addieren sich damit Sales Tax, Surtax und Tourist Tax. Die Tourist Tax erhebt nach § 125.0104 derjenige, der die Miete einnimmt, vom Gast; sie kommt zu allen anderen Steuern hinzu. Nimmt ein Verwalter die Miete für dich ein, kläre schriftlich, wer welche Steuer meldet und abführt.

5Eigentümergemeinschaft: HOA und Condominium als eigene Regelwerke

Viele Häuser in Florida liegen in einer Homeowners' Association, Wohnungen fast immer in einem Condominium. Beide haben Satzungen, die Mieten regeln können, und sie gehen dem Wunsch des Eigentümers vor. Das Gesetz schützt dich nur teilweise vor späteren Änderungen.

Im Condominium gilt eine Satzungsänderung, die Vermietung verbietet, die Mietdauer ändert oder die Zahl der Vermietungen begrenzt, nur für Eigentümer, die zustimmen, und für die, die nach der Änderung kaufen (§ 718.110(13)). Wer kauft, kauft also die Regeln, die am Tag des Kaufs gelten. Bei einer HOA gilt für Änderungen nach dem 1. Juli 2021 grundsätzlich dasselbe, mit einer Ausnahme, die für Ferienvermieter entscheidend ist: Die Gemeinschaft darf Mieten unter sechs Monaten verbieten oder regeln und die Vermietung auf höchstens dreimal im Kalenderjahr begrenzen, und das gilt dann für alle Eigentümer (§ 720.306(1)(h)).

Lies deshalb vor dem Angebot die Satzung, die Hausordnung und die Protokolle der letzten Versammlungen. Frag nach Mindestmietdauer, Registrierung von Gästen, Gebühren für Vermieter und geplanten Abstimmungen. Eine Ferienimmobilie, deren Gemeinschaft Kurzzeitmieten verbietet, ist für dein Vorhaben keine Ferienimmobilie mehr.

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6Versicherung: Wind, Wasser und Haftung

In Florida gehört die Versicherung zu den größten laufenden Kosten, und sie besteht aus mehreren Teilen. Die Gebäudeversicherung, Homeowners Insurance, deckt nach der Beschreibung der texanischen Versicherungsaufsicht Schäden durch Feuer, Wetter und Diebstahl. Hochwasser deckt sie nicht; das steht in Florida sogar im Gesetz, im Text der Flood Disclosure, die der Verkäufer dir vor Vertragsschluss geben muss (§ 689.302). Gegen Hochwasser brauchst du eine eigene Police, etwa aus dem National Flood Insurance Program des Bundes.

Finanzierst du mit einem Kredit und liegt das Haus in einem Gebiet mit besonderer Hochwassergefahr, das die Bundesbehörde FEMA ausgewiesen hat, ist die Hochwasserversicherung Pflicht, mindestens in Höhe des offenen Darlehens oder der Höchstdeckung des Programms (42 U.S.C. § 4012a). Auch der staatliche Versicherer Floridas, der Häuser versichert, die anderswo keinen Schutz bekommen, verlangt für seine Wohngebäudepolicen schrittweise eine Hochwasserdeckung, für alle Policen ab dem 1. Januar 2027 (§ 627.351(6)).

Für die Vermietung kommen zwei Dinge hinzu: eine Police, die ausdrücklich die Vermietung an Gäste abdeckt, und eine Haftpflichtversicherung für Schäden, die Gäste auf dem Grundstück erleiden. Prüfe bei jedem Angebot, ob Sturmschäden mit einem eigenen Selbstbehalt versichert sind und wie hoch er ist. Mit wem du eine Police abschließt, ist deine Wahl; vergleiche mehrere Angebote, bevor du das Earnest Money zahlst, denn die Prämie kann die Rendite einer Ferienvermietung entscheiden.

7Die Steuer bei der IRS: Ferienhaus oder Vermietungsobjekt

Florida nimmt keine Einkommensteuer, die IRS schon. Ohne weitere Schritte behält dein Verwalter 30 Prozent der Bruttomiete ein (§ 871(a)). Mit der Wahl nach § 871(d) gibst du Form 1040-NR ab und versteuerst nur den Gewinn nach Kosten und Abschreibung. Damit der Verwalter nicht mehr einbehält, gibst du ihm das Formular W-8ECI, und dafür brauchst du eine ITIN.

Für das Ferienhaus, das du selbst nutzt, zählt eine Grenze. Nutzt du es an mehr Tagen privat als 14 oder 10 Prozent der Tage, an denen es zum Marktpreis vermietet ist, je nachdem, was größer ist, gilt es steuerlich als deine Wohnung (§ 280A(d)), und die Kosten der Vermietung sind nur noch begrenzt abziehbar. Vermietest du es weniger als 15 Tage im Jahr, bleibt die Miete steuerfrei, ohne Abzug von Kosten (§ 280A(g)). Wer also ein paar Wochen im Winter selbst dort sein will, plant die Kalender genau.

Beim späteren Verkauf behält der Käufer nach FIRPTA 15 Prozent des Preises ein, wenn du Ausländer bist. Die Abschreibung, die Frist von 16 Monaten für die Abzüge und die Behandlung zu Hause beschreibt Steuern auf US-Immobilien.

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8Wer kauft: du, eine LLC oder eine Corporation

Für eine Ferienvermietung mit wechselnden Gästen ist die Haftung ein echtes Thema. Eine LLC trennt sie, und in Florida haftet ein Gesellschafter nicht für die Schulden der Gesellschaft (§ 605.0304). Florida hat aber eine Besonderheit, die du kennen solltest: Bei einer LLC mit nur einem Gesellschafter kann ein Gläubiger, der ein Urteil gegen dich persönlich hat, den Verkauf deines Anteils durchsetzen, wenn die Ausschüttungen das Urteil nicht in angemessener Zeit begleichen (§ 605.0503(4)). In Texas bleibt es in dieser Lage bei der Charging Order.

Steuerlich ändert die LLC mit einem Gesellschafter wenig, beim Nachlass hilft sie nicht. Eine US-Corporation zahlt in Florida im Unterschied zu dir Körperschaftsteuer. Welche Hülle zu Nutzung, Erben und Wohnsitzstaat passt, beschreibt Immobilie in den USA über eine LLC kaufen, und was im Erbfall in den US-Nachlass fällt, US-Nachlasssteuer für ausländische Eigentümer. Wie sich das Leben in Florida jenseits der Ferienwochen anfühlt, steht auf unserer Seite über Florida.