Immobilienkauf in den USA: Angebot, Inspection, Escrow, Title und Closing, Schritt für Schritt, und warum dein Kaufvertrag in Texas anders aussieht als in New York

Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz eine Wohnung kauft, sitzt am Ende beim Notar, der den Vertrag vorliest, das Geld über ein Anderkonto lenkt und die Eintragung ins Grundbuch veranlasst. In den USA gibt es diese eine Figur nicht. Makler, Escrow Agent, Title Company, Inspector und Kreditgeber übernehmen je ein Stück, und die Regeln dafür schreibt jeder Bundesstaat selbst. Hier steht der Ablauf vom ersten Angebot bis zur eingetragenen Urkunde, mit den Unterschieden zwischen Texas, Florida, Kalifornien und New York.

1Was beim Kauf in Amerika anders läuft als zu Hause

Der größte Unterschied liegt nicht im Preis und nicht in der Sprache, sondern in der Rollenverteilung. In Deutschland, Österreich und der Schweiz bündelt der Notar fast alles: Er entwirft den Vertrag, liest ihn vor, prüft das Grundbuch, lenkt den Kaufpreis und sorgt für die Eintragung. In den USA zerfällt diese Arbeit in Einzelteile. Der Makler schreibt in vielen Bundesstaaten den Vertrag auf einem Standardformular, ein Escrow Agent hält das Geld, eine Title Company prüft die Eigentumskette und versichert sie, ein Inspector sieht sich das Haus an, und der Kreditgeber, wenn es einen gibt, hat seine eigenen Fristen. Die Gesamtverantwortung für den Vorgang, die zu Hause beim Notar liegt, trägt keiner von ihnen allein.

Die zweite Besonderheit: Immobilienrecht ist in den USA Sache der Bundesstaaten. Ob es Pflichtformulare gibt, wer welche Angaben machen muss, welche Steuer auf die Übertragung anfällt und wie die Urkunde eingetragen wird, steht in fünfzig verschiedenen Gesetzbüchern. Dieser Beitrag nimmt den texanischen Standardvertrag als Muster, weil Texas den Ablauf in einem amtlichen Formular besonders genau festlegt, und zeigt, wo Florida, Kalifornien und New York abweichen.

Eine gute Nachricht vorweg: Als Deutscher, Österreicher oder Schweizer darfst du kaufen. Ein Bundesgesetz, das Ausländern Wohnimmobilien verbietet, gibt es nicht. Wer landwirtschaftliche Flächen erwirbt, muss das nach dem Agricultural Foreign Investment Disclosure Act binnen 90 Tagen dem US-Landwirtschaftsministerium melden; für eine Ranch ist das eine echte Pflicht, für ein Haus in der Stadt nicht. Einige Bundesstaaten beschränken Käufer aus Ländern, die sie als bedenklich einstufen. Florida nennt in § 692.201 China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, das Regime in Venezuela und Syrien. Deutschland, Österreich und die Schweiz stehen auf keiner dieser Listen.

Was der Kauf nicht bringt, ist ein Aufenthaltsrecht. Eine Immobilie, die du hältst, um sie zu vermieten oder auf Wertsteigerung zu warten, ist für das E-2-Visum keine Investition in ein Unternehmen: Das Foreign Affairs Manual des Außenministeriums schließt eine untätige, spekulative Anlage ausdrücklich aus. Wer in Amerika leben will, plant das Visum getrennt, etwa über das E-2-Investorenvisum.

2Das Angebot: Offer, Kaufvertrag und Earnest Money

Gekauft wird mit einem schriftlichen Angebot. Hast du ein Haus gefunden, erstellt dein Makler ein Offer, das in der Regel schon der vollständige Kaufvertrag ist: Kaufpreis, Finanzierung, Anzahlung, Fristen, Termin für das Closing. Unterschreibt der Verkäufer, ist der Vertrag geschlossen. Mündlich geht nichts. Texas verlangt für einen Vertrag über den Verkauf von Grundbesitz die Schriftform und die Unterschrift dessen, gegen den er durchgesetzt werden soll (Business & Commerce Code § 26.01), Florida ebenso (§ 725.01 Florida Statutes).

In Texas ist auch der Inhalt weitgehend vorgegeben. Makler dürfen beim Kauf nur die Formulare verwenden, die die Texas Real Estate Commission zur Pflicht gemacht hat (22 Texas Administrative Code § 537.11). Für den Weiterverkauf von Ein- bis Vierfamilienhäusern ist das der One to Four Family Residential Contract (Resale), Formular 20-19, gültig ab dem 1. Juli 2026. Für Eigentumswohnungen, Neubauten vom Bauträger und Farm- und Ranchgrundstücke gibt es eigene Formulare.

Mit dem Vertrag zahlst du das Earnest Money, eine Anzahlung als Zeichen ernsthafter Absicht. Nach dem texanischen Formular geht sie innerhalb von drei Tagen nach dem Effective Date an den Escrow Agent, nicht an den Verkäufer. Dazu kommt die Option Fee, ein kleiner Betrag, mit dem du dir das Recht kaufst, in den ersten Tagen ohne Begründung zurückzutreten. Beide Beträge trägst du selbst in den Vertrag ein. Wie hoch sie sein sollten, schreibt kein Gesetz vor.

Wer aus Europa kauft, sollte das Geld für das Earnest Money bereitliegen haben, bevor das Angebot hinausgeht. Drei Tage reichen nicht für eine erste Überweisung von einem Konto, das die Zahlung erst prüfen will. Wie Euro und Franken auf einem amerikanischen Konto ankommen, beschreibt Geld in die USA überweisen.

3Option Period und Inspection: die Tage, in denen du noch gehen darfst

Die Option Period ist das wichtigste Werkzeug des Käufers im texanischen Vertrag. Der Verkäufer räumt dir darin gegen die Option Fee das uneingeschränkte Recht ein, den Vertrag innerhalb einer vereinbarten Zahl von Tagen nach dem Effective Date zu kündigen, mit Mitteilung bis 17 Uhr Ortszeit am letzten Tag. Kündigst du rechtzeitig, behält der Verkäufer die Option Fee, und du bekommst das Earnest Money zurück. Verpasst du die Frist, verlangt das Formular strikte Einhaltung: Danach hängt dein Geld an den übrigen Bedingungen des Vertrags.

In diesen Tagen lässt du das Haus prüfen. Nach dem texanischen Vertrag muss der Verkäufer dir und deinen Beauftragten Zugang gewähren, und die Inspection machen Prüfer, die du aussuchst und die von der Real Estate Commission zugelassen sind. Der Bericht ist die Grundlage für Nachverhandlungen über Reparaturen oder den Preis, oder für den Rücktritt.

Parallel muss der Verkäufer offenlegen, was er weiß. In Texas schreibt § 5.008 Property Code dem Verkäufer eines Einfamilienhauses eine schriftliche Seller's Disclosure Notice vor, die er bis zum Vertragsschluss übergibt. Kommt sie später, darfst du den Vertrag innerhalb von sieben Tagen nach Erhalt aus jedem Grund kündigen. Florida verlangt mit der Flood Disclosure (§ 689.302) bei oder vor Vertragsschluss eine Erklärung, ob das Haus während der Besitzzeit des Verkäufers durch Hochwasser beschädigt wurde und ob dafür Versicherungsleistungen oder Hilfen geflossen sind. Das Formular hält im Gesetzestext fest, dass eine gewöhnliche Gebäudeversicherung Hochwasserschäden nicht deckt. In New York übergibt der Verkäufer das Property Condition Disclosure Statement, bevor der Käufer einen bindenden Vertrag unterschreibt; das Formular des Department of State betont, dass es keine Garantie ist und keine Inspection ersetzt.

4Escrow: wer dein Geld hält, und wie du es schützt

Escrow ist das amerikanische Gegenstück zum Notaranderkonto. Ein neutraler Dritter verwahrt Geld und Dokumente, bis die Bedingungen des Vertrags erfüllt sind, und zahlt dann aus. Wer das ist, tragen die Parteien in den Vertrag ein. In Texas arbeiten Title Companies auch als Escrow Agents; die Versicherungsaufsicht des Staates führt die Lizenzen für Title und Escrow gemeinsam.

Weil am Ende eines Kaufs große Summen per Überweisung fließen, sind Immobiliengeschäfte ein bevorzugtes Ziel für Betrug. Die texanische Versicherungsaufsicht rät, für alle Beteiligten Name, E-Mail und Telefonnummer festzuhalten, Zahlungsanweisungen direkt bei deinem Title Agent zu bestätigen, jeder E-Mail zu misstrauen, die zur Eile drängt oder geänderte Kontodaten meldet, und nach der Zahlung sofort nachzufragen, ob sie angekommen ist. Für Käufer aus Europa gilt das doppelt: Die Zeitverschiebung und eine fremde Bank machen es leichter, eine gefälschte Nachricht zu übersehen. Ruf an, unter einer Nummer, die du nicht aus der fraglichen E-Mail hast.

Zahlst du den Kaufpreis ohne Kredit, kommt er vollständig aus deinen Mitteln, oft über mehrere Überweisungen. Plane die Kursumrechnung vorher und kläre mit der Title Company, bis wann das Geld auf dem Escrow-Konto sein muss. Wie ein Kauf ganz ohne Bank aussieht, beschreibt unser Beitrag Immobilienkauf in den USA ohne Bankfinanzierung.

5Title und Title Insurance: wem das Haus wirklich gehört

Das County trägt die Urkunden ein, die ihm vorgelegt werden. Ob die Kette der Eigentümer lückenlos ist und welche Belastungen bestehen, prüft die Title Company, bevor sie versichert. Sie liefert dir dafür das Title Commitment, die Zusage einer Titelversicherung mit allen Ausnahmen, etwa Dienstbarkeiten, Baubeschränkungen der Siedlung oder offene Pfandrechte. Im texanischen Vertrag muss der Verkäufer das Commitment und die Ausnahmedokumente innerhalb der vereinbarten Frist liefern; verzögert es sich über eine Nachfrist von bis zu 15 Tagen hinaus, darfst du zurücktreten und bekommst das Earnest Money zurück.

Die Title Insurance selbst schützt dein Eigentum gegen Mängel, die vor dem Kauf entstanden sind. Die texanische Versicherungsaufsicht nennt als Beispiele unbezahlte Grundsteuern, Betrug oder Fälschung früherer Urkunden und Ehepartner oder unbekannte Erben, die Eigentum beanspruchen. Es gibt zwei Policen: die Owner's Policy für dich, gültig, solange du Eigentümer bist, und die Loan Policy für den Kreditgeber, gültig bis zur Tilgung. Du zahlst die Prämie einmal, beim Closing.

Beim Preis unterscheiden sich die Staaten deutlich. In Texas setzt der Commissioner of Insurance die Prämien fest (Insurance Code § 2703.151), alle Title Companies verlangen also dasselbe, und der Wortlaut der Police ist standardisiert. Unterschiede gibt es nur bei einzelnen Closing-Gebühren, und du darfst jede zugelassene Title Company wählen, auch wenn Makler oder Kreditgeber eine andere empfehlen. In Florida legt eine Rule der Financial Services Commission die Prämien fest (§ 627.782 Florida Statutes). Wie Eigentümer in Texas sich gegen gefälschte Urkunden wehren können, steht in unserem Beitrag Eigentumsbetrug in Texas.

6Closing: Unterschrift, Geld und Urkunde

Beim Closing kommen alle Fäden zusammen. Nach dem texanischen Vertrag übergibt der Verkäufer eine General Warranty Deed, mit der er für sein Eigentum einsteht, und Bescheinigungen, dass keine Grundsteuern rückständig sind; du zahlst den Restkaufpreis über Escrow. Finanzierst du mit einem Verbraucherkredit, muss der Kreditgeber dir die Closing Disclosure mit allen Kosten spätestens drei Werktage vor dem Abschluss zukommen lassen (12 CFR § 1026.19(f)). Mehr dazu in Immobilienfinanzierung in den USA als Ausländer.

Ein Punkt betrifft dich als Käufer aus dem Ausland besonders: die Unterschrift. Die Urkunde, die im County eingetragen wird, muss beglaubigt sein. Unterschreibst du in Europa, erkennt Texas eine Beglaubigung durch einen US-Konsul oder durch einen Notar des Landes an, in dem du unterschreibst (Civil Practice and Remedies Code § 121.001(c)). Florida lässt ebenfalls Notare des fremden Landes und konsularische Beamte der USA zu (§ 695.03(3)). Ob die Title Company zusätzlich eine Apostille sehen will, klärst du vorher mit ihr, damit kein Papier am Tag des Closings fehlt.

Kaufst du nicht selbst, sondern über eine Gesellschaft, will die Title Company Nachweise sehen, dass die Gesellschaft besteht und wer für sie unterschreiben darf. Für Wohnimmobilien, die ohne Kredit an Gesellschaften oder Trusts gehen, hatte FinCEN eine eigene Meldepflicht eingeführt. Ein Bundesgericht in Texas hat diese Regel am 19. März 2026 aufgehoben, FinCEN hat Berufung eingelegt; solange das Urteil gilt, müssen keine solchen Meldungen abgegeben werden. Ob privat, über eine LLC oder eine Corporation gekauft wird, entscheidest du vor dem Angebot, denn der Käufer steht im Vertrag. Die Unterschiede beschreibt Immobilie in den USA über eine LLC kaufen.

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7Deed Recording: warum erst die Eintragung dich schützt

Nach dem Closing reicht die Title Company die Urkunde beim County ein. Das ist mehr als eine Formalie. In Texas ist eine Übertragung gegenüber Gläubigern und späteren Käufern, die nichts davon wissen, unwirksam, solange die Urkunde nicht beglaubigt und zur Eintragung eingereicht ist (Property Code § 13.001). Florida regelt es fast wortgleich (§ 695.01). Zwischen den Parteien gilt der Kauf auch ohne Eintragung, gegenüber dem Rest der Welt erst mit ihr.

Mit der Eintragung wird dein Name öffentlich. Die Register der Counties sind öffentlich, und mit ihnen deine Kaufurkunde. Wer das nicht möchte, muss vor dem Kauf entscheiden, wer im Vertrag steht. Eine Gesellschaft ersetzt deinen Namen im County-Register durch ihren, macht dich aber gegenüber Behörden nicht unsichtbar.

Verkauft dir jemand, der selbst Ausländer ist, wirst du als Käufer zum Steuerpflichtigen auf Zeit. Nach § 1445 Internal Revenue Code musst du dann 15 Prozent des Kaufpreises einbehalten und binnen 20 Tagen an die IRS abführen; der texanische Vertrag regelt das in Ziffer 20. Für ein Haus bis 300.000 Dollar, das du selbst bewohnen willst, entfällt der Einbehalt, bis 1 Million Dollar sinkt er auf 10 Prozent. Spätestens wenn du selbst verkaufst, betrifft dich die Regel von der anderen Seite. Die Einzelheiten stehen in Steuern auf US-Immobilien.

8Texas, Florida, Kalifornien, New York: was sich unterscheidet

Die Grundstruktur ist überall dieselbe: schriftlicher Vertrag, Prüfung, Escrow, Title, Closing, Eintragung. Teuer oder billig wird der Kauf durch die Steuern auf die Übertragung, und hier liegen die Staaten weit auseinander.

Texas erhebt keine. Die Verfassung des Staates verbietet seit 2016 jedes Gesetz, das eine Steuer auf die Übertragung von Grundeigentum einführt (Art. VIII § 29). Florida verlangt die Documentary Stamp Tax von 70 Cent je 100 Dollar des Kaufpreises (§ 201.02). In Kalifornien erheben alle 58 Counties eine Documentary Transfer Tax von 0,55 Dollar je 500 Dollar, und Städte dürfen bis zur Hälfte dieses Satzes zusätzlich verlangen. New York nimmt 2 Dollar je 500 Dollar und auf Wohnimmobilien ab 1 Million Dollar zusätzlich 1 Prozent Mansion Tax; in New York City kommen weitere Steuern für sehr teure Objekte hinzu.

Die Unterschiede reichen bis zum späteren Verkauf. Texas und Florida erheben keine Einkommensteuer auf Privatpersonen; Texas verbietet in seiner Verfassung zusätzlich eine Steuer auf Veräußerungsgewinne von Privatpersonen (Art. VIII § 24-b, angenommen im November 2025). Kalifornien lässt beim Verkauf 3 1/3 Prozent des Verkaufspreises einbehalten, sofern der Preis über 100.000 Dollar liegt und keine Ausnahme greift (Form 593 der Franchise Tax Board). New York trägt die Urkunde eines nichtansässigen Verkäufers nur ein, wenn er die geschätzte Einkommensteuer auf den Gewinn mit Form IT-2663 gezahlt oder eine Befreiung erklärt hat. Wer in Kalifornien oder New York kauft, kauft diese Regeln für den Ausstieg gleich mit.

Welcher Staat für dich passt, hängt von Nutzung und Plänen ab. Für Ferienvermietung im Süden lohnt der Blick auf Haus in Florida kaufen und vermieten; warum viele unserer Mandanten bei Texas landen, beschreibt unsere Seite über Texas.

9Nach dem Closing: Steuernummer, Grundsteuer und Erbfall

Mit dem Schlüssel beginnen die Pflichten des Eigentümers. Die Grundsteuer kommt vom County; in Texas wird der Wert zum 1. Januar festgestellt, und die Steuer ist bis zum 31. Januar des Folgejahres zu zahlen (Tax Code §§ 23.01, 31.02). Vermietest du, brauchst du für die Erklärung bei der IRS eine Steuernummer, als Ausländer ohne Sozialversicherungsnummer eine ITIN. Ohne sie kannst du deinem Mieter oder Verwalter auch nicht das Formular W-8ECI geben, mit dem der Einbehalt von 30 Prozent auf die Bruttomiete entfällt.

Und dann ist da der Erbfall. Für Eigentümer ohne Wohnsitz in den USA greift die US-Nachlasssteuer früh, und wie du gekauft hast, entscheidet mit darüber, was deine Erben zahlen. Die Rechnung steht in US-Nachlasssteuer für ausländische Eigentümer; die Strukturen, mit denen Käufer aus Europa darauf antworten, vergleicht die Übersicht Die ideale Rechtsform für US-Immobilien.

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Zusammengefasst

• Einen Notar wie zu Hause gibt es beim US-Kauf nicht. Makler, Escrow Agent, Title Company, Inspector und Kreditgeber teilen sich seine Aufgaben, und jeder Bundesstaat regelt den Ablauf selbst.
• Der Kaufvertrag muss schriftlich sein. In Texas verwenden Makler die Pflichtformulare der Real Estate Commission, mit Earnest Money und einer Option Period, in der du ohne Grund zurücktreten kannst.
• Die Title Company prüft die Eigentumskette und versichert dein Eigentum; das Geld läuft über Escrow, und Überweisungsanweisungen bestätigst du immer telefonisch.
• Erst die Eintragung der Urkunde im County schützt dich gegen spätere Käufer und Gläubiger.
• Steuern auf die Übertragung reichen von null in Texas bis zur Mansion Tax in New York.

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