Immobilienfinanzierung in den USA als Ausländer: welche Kredite dir offenstehen, welche nicht, und welche Papiere der Kreditgeber auf dem Tisch sehen will

Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz eine Immobilie finanziert, legt Gehaltsnachweise und eine Auskunft der Schufa, des KSV oder der ZEK vor und bekommt ein Angebot. In den USA funktioniert dieser Weg für Käufer aus dem Ausland nur eingeschränkt. Die Kredite, die amerikanische Familien bekommen, sind an einen rechtmäßigen Aufenthalt in den USA gebunden, und eine amerikanische Kreditgeschichte hast du noch nicht. Es gibt trotzdem Wege. Hier steht, welche Kreditarten es für Ausländer gibt, welche Unterlagen du brauchst, welche Fristen das Gesetz dem Kreditgeber setzt und was eine Finanzierung neben den Zinsen kostet.

1Warum die amerikanische Hypothek nicht für dich gebaut ist

Der amerikanische Hypothekenmarkt ruht auf einem Fundament, das Käufer aus Europa selten mitbringen: einer amerikanischen Kreditgeschichte und einem Leben in den USA. Viele Kredite für Eigenheime behält nicht die Bank, die sie vergibt; sie verkauft sie an Aufkäufer wie Fannie Mae weiter, und deren Regeln bestimmen, wer einen Standardkredit bekommt.

Diese Regeln sind für dich eindeutig. Fannie Mae kauft nach ihrem Selling Guide Kredite an Nicht-US-Bürger, die rechtmäßig dauerhaft oder vorübergehend in den USA leben, zu denselben Bedingungen wie an Staatsbürger, und der Kreditgeber muss zusichern, dass der Kreditnehmer rechtmäßig im Land ist. Wer in München, Linz oder Luzern wohnt und in Florida ein Ferienhaus kauft, fällt nicht darunter. Für die staatlich versicherten FHA-Kredite hat das Wohnungsbauministerium HUD die Kategorie der Nicht-Daueraufenthalter ganz gestrichen, verbindlich für Fälle mit Aktenzeichen ab dem 25. Mai 2025 (Mortgagee Letter 2025-09).

Das ist keine Willkür einzelner Banken. Das Gesetz gegen Diskriminierung bei der Kreditvergabe, umgesetzt in der Regulation B, erlaubt einem Kreditgeber ausdrücklich, den Aufenthaltsstatus und den Status als Daueraufenthalter zu berücksichtigen, ebenso alle Angaben, die er braucht, um seine Rechte bei der Rückzahlung einzuschätzen (12 CFR § 1002.6(b)(7)). Ein Kreditnehmer, der in Europa lebt und dessen Vermögen dort liegt, ist für einen Kreditgeber in Texas schwerer zu erreichen als einer, der um die Ecke wohnt. Das spiegelt sich in den Bedingungen.

Ein Wort zu deiner Bonität zu Hause: Schufa, KSV und ZEK kennen die amerikanischen Auskunfteien nicht. Wie du in den USA eine Kreditgeschichte aufbaust und welche Wege es gibt, eine bestehende mitzunehmen, beschreiben Konto und Bonität in den USA und Credit Score von Deutschland in die USA übertragen.

2Die Kreditarten, die Ausländern offenstehen

Was bleibt, sind Kredite außerhalb der Standardschiene. Sie haben keine festen Namen, die das Gesetz vorgibt, aber vier Gruppen lassen sich klar unterscheiden.

2.1Foreign National Loan und Portfolio-Kredit

Manche Kreditgeber behalten Kredite in den eigenen Büchern, statt sie zu verkaufen. Dann gelten ihre eigenen Regeln, und einige bieten Programme für Käufer ohne Wohnsitz in den USA an, oft Foreign National Loan genannt. Typisch ist, dass sie mehr Eigenkapital verlangen als ein Standardkredit, ausländische Einkommens- und Vermögensnachweise prüfen und für die Zinsen einen Aufschlag nehmen. Wie hoch das jeweils ist, legt kein Gesetz fest; es unterscheidet sich von Geber zu Geber und von Objekt zu Objekt.

2.2Kredit für Vermietungsobjekte

Für ein Haus, das du vermieten willst, gibt es Kredite, die sich weniger an deinem Einkommen orientieren als an der Miete, die das Objekt bringt; im Markt heißen sie oft DSCR-Kredite. Rechtlich wichtig: Ein Kredit, der überwiegend geschäftlichen Zwecken dient, oder ein Kredit an eine Gesellschaft statt an eine natürliche Person fällt nicht unter die Regeln für Verbraucherkredite im Truth in Lending Act (12 CFR § 1026.3(a)). Die Fristen für Kostenaufstellungen, die weiter unten stehen, gelten dann nicht. Das macht solche Kredite flexibler und verlangt von dir, die Bedingungen selbst genauer zu lesen.

2.3Verkäuferfinanzierung

Der Verkäufer stundet einen Teil des Kaufpreises und sichert sich mit einem Schuldschein und einem Grundpfand ab. Ob er das tut, ist Verhandlungssache. Wie solche Verträge aufgebaut sind und worauf es dabei ankommt, beschreibt unser Beitrag Immobilienkauf in den USA ohne Bankfinanzierung.

2.4Kredit zu Hause

Viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz finanzieren nicht in Amerika, sondern zu Hause, etwa mit einem Darlehen, das durch eine Immobilie oder ein Depot in Europa gesichert ist. Der amerikanische Kauf ist dann ein Kauf ohne Kredit, mit allen Vorteilen beim Closing. Der Preis ist das Währungsrisiko: Du schuldest Euro oder Franken und besitzt ein Haus in Dollar, und die Miete kommt in Dollar.

Welche dieser Gruppen zu dir passt, hängt weniger vom Zins ab als von drei Fragen: Willst du selbst darin wohnen oder vermieten? Kaufst du allein oder über eine Gesellschaft? Und wie viel Eigenkapital kannst du einsetzen, ohne dein Vermögen zu Hause zu schwächen? Kläre das, bevor du mit Kreditgebern sprichst, und lass dir die Zusage schriftlich geben, bevor du ein Kaufangebot abgibst. Ein Angebot mit Finanzierungsvorbehalt ist für einen Verkäufer weniger wert als eines ohne, und wer ohne Zusage ohne Vorbehalt bietet, riskiert sein Earnest Money.

3Die Unterlagen: was der Kreditgeber sehen will

Jede Bank in den USA muss ihre Kunden identifizieren. Bei einer Person, die keine US-Person ist, verlangt die Vorschrift dafür eine Steuernummer, eine Passnummer mit ausstellendem Land, eine Ausländer-Identifikationsnummer oder die Nummer eines anderen amtlichen Lichtbildausweises (31 CFR § 1020.220). Eine ITIN ist also für die Identifikation nicht zwingend. Ein Kreditgeber kann sie trotzdem verlangen, und für die Vermietung brauchst du sie ohnehin.

Darüber hinaus will ein Kreditgeber wissen, ob du zurückzahlen kannst und woher dein Eigenkapital stammt. Rechne mit:

• Reisepass und Nachweis deiner Wohnanschrift in Europa,
• Einkommensnachweisen, Steuerbescheiden oder Jahresabschlüssen deiner Firma, übersetzt ins Englische,
• Kontoauszügen der letzten Monate, die das Eigenkapital zeigen,
• einem Nachweis, woher das Geld kommt, etwa Verkauf einer Immobilie, Erbschaft oder Ersparnisse,
• einer Auskunft deiner Auskunftei zu Hause, wenn der Kreditgeber sie annimmt,
• bei Vermietungsobjekten einer Mietschätzung oder bestehenden Mietverträgen,
• beim Kauf über eine Gesellschaft den Gründungsunterlagen, der EIN und dem Nachweis, wer für sie unterschreibt.

Plane für Übersetzungen und Beglaubigungen Zeit ein. Die Fristen im Kaufvertrag laufen ab dem Effective Date, nicht ab dem Tag, an dem deine Unterlagen vollständig sind. Wie der Kaufvertrag die Finanzierung einbindet, steht in Immobilienkauf in den USA: der Ablauf.

4Die ITIN: deine Nummer im amerikanischen System

Die ITIN ist die Steuernummer der IRS für Personen, die für Steuerzwecke eine Nummer brauchen, aber keine Sozialversicherungsnummer bekommen können. Sie dient nur Steuerzwecken: Nach der IRS begründet sie weder ein Aufenthaltsrecht noch eine Arbeitserlaubnis noch Ansprüche auf Sozialleistungen.

Für einen Immobilienkäufer aus Europa ist sie trotzdem ein Schlüssel. Ohne sie kannst du für die Vermietung weder Form 1040-NR abgeben noch dem Verwalter das Formular W-8ECI geben, das den Einbehalt von 30 Prozent auf die Bruttomiete beendet. Wie sie beim Aufbau einer eigenen Kreditgeschichte hilft, beschreibt Kreditkarte mit ITIN. Der übliche Weg führt über Form W-7 zusammen mit der ersten Steuererklärung; wie das läuft, beschreibt ITIN beantragen.

5Wenn eine Gesellschaft den Kredit nimmt

Kaufst du über eine LLC oder eine Corporation, ist sie die Kreditnehmerin. Für dich als Gesellschafter hat das zwei Seiten. Kredite an Gesellschaften sind keine Verbraucherkredite, die Schutzvorschriften des Truth in Lending Act gelten nicht (12 CFR § 1026.3(a)(2)). Gleichzeitig prüft der Kreditgeber nicht nur die Gesellschaft, sondern auch, wer hinter ihr steht, und eine Gesellschaft ohne Geschichte bringt ihm wenig Sicherheit. Frag deshalb vor dem Kauf, ob und zu welchen Bedingungen der Kreditgeber an eine Gesellschaft verleiht und welche Erklärungen er von dir persönlich verlangt.

Ein späterer Wechsel ist der teure Weg. Überträgst du ein finanziertes Haus nach dem Kauf auf deine LLC, darf der Kreditgeber nach einer Due-on-Sale-Klausel das Darlehen fällig stellen; die bundesrechtlichen Ausnahmen in 12 U.S.C. § 1701j-3(d) erfassen etwa Übertragungen an Ehepartner, Kinder oder in einen Trust, in dem du Begünstigter bleibst, nicht die an eine Gesellschaft. Welche Hülle zu deinem Vorhaben passt, beschreibt Immobilie in den USA über eine LLC kaufen.

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6Die Fristen, die das Gesetz dem Kreditgeber setzt

Nimmst du als Privatperson einen Verbraucherkredit, der durch eine Immobilie gesichert ist, schützen dich zwei Formulare. Spätestens am dritten Werktag nach deinem Antrag muss der Kreditgeber dir den Loan Estimate schicken, mit voraussichtlichem Zins, monatlicher Rate und Kosten (12 CFR § 1026.19(e)(1)(iii)). Und die Closing Disclosure mit den endgültigen Zahlen muss dich spätestens drei Werktage vor dem Abschluss erreichen (§ 1026.19(f)). Vergleiche beide: Abweichungen zwischen Schätzung und Endabrechnung sind der Ort, an dem Kosten verschwinden oder auftauchen.

Wie oben beschrieben, gelten diese Fristen nicht für Kredite, die überwiegend geschäftlichen Zwecken dienen, und nicht für Kredite an Gesellschaften. Wer ein Haus zur Vermietung finanziert, sollte sich deshalb nicht darauf verlassen, sondern die Kostenaufstellung ausdrücklich verlangen.

7Was eine Finanzierung neben den Zinsen kostet

Die Zinsen sind nur ein Teil. Der Kreditgeber verlangt eine Loan Policy, die Titelversicherung zu seinen Gunsten, die bis zur Tilgung gilt; in Texas richtet sich ihr Preis nach der Darlehenssumme und ist bei allen Title Companies gleich. Liegt das Haus in einem Gebiet, das die FEMA als besonders hochwassergefährdet ausgewiesen hat, ist eine Hochwasserversicherung für die ganze Laufzeit Pflicht, mindestens in Höhe des offenen Darlehens oder der Höchstdeckung des Bundesprogramms (42 U.S.C. § 4012a(b)).

Florida erhebt dazu eigene Steuern auf das Darlehen. Auf Schuldurkunden fallen 35 Cent je 100 Dollar an (§ 201.08), und auf Darlehen, die durch Grundbesitz in Florida gesichert sind, kommt einmalig eine Steuer von 2 Promille des Betrags hinzu (§ 199.133). Für eine Ferienvermietung in Florida rechnest du diese Posten von Anfang an mit; was sonst auf dich zukommt, steht in Haus in Florida kaufen und vermieten.

8Zinsen und Steuern

Bei einer vermieteten Immobilie sind Hypothekenzinsen Kosten der Vermietung. Die IRS nennt sie in Publication 527 unter den üblichen Abzügen, und du setzt sie auf Schedule E ab, wenn du nach § 871(d) die Nettobesteuerung gewählt hast. Ohne diese Wahl zahlst du 30 Prozent auf die Bruttomiete, und deine Zinsen spielen keine Rolle.

Für eine Wohnung, die du selbst nutzt, sieht es anders aus. Die Liste der Einzelabzüge für Nichtansässige in Publication 519 enthält keine Hypothekenzinsen. Zu Hause ist die US-Miete in Deutschland und der Schweiz nach dem jeweiligen Abkommen steuerfrei und wirkt nur auf den Steuersatz; in Österreich wird die US-Steuer angerechnet. Wie Miete, Abschreibung und Abkommen zusammenspielen, beschreibt Steuern auf US-Immobilien. Was im Erbfall mit dem Haus und dem Kredit geschieht, steht in US-Nachlasssteuer für ausländische Eigentümer.

Zusammengefasst

• Die gängigen Kredite für amerikanische Familien setzen einen rechtmäßigen Aufenthalt in den USA voraus. Fannie Mae kauft nur Kredite an Nicht-US-Bürger mit Wohnsitz dort, FHA schließt Nicht-Daueraufenthalter aus.
• Für Käufer mit Wohnsitz in Europa bleiben Foreign National Loans und Portfolio-Kredite, Kredite für Vermietungsobjekte, Verkäuferfinanzierung und der Kredit zu Hause.
• Rechne mit Pass, Steuernummer, Einkommens- und Vermögensnachweisen in übersetzter Form und einem Nachweis, woher das Eigenkapital stammt. Eine ITIN öffnet dabei viele Türen.
• Beim Verbraucherkredit setzt das Gesetz Fristen für Loan Estimate und Closing Disclosure; bei Geschäftskrediten und Krediten an Gesellschaften gelten sie nicht.
• Neben den Zinsen kosten Hochwasserversicherung, Title Policy für den Kreditgeber und in Florida eigene Steuern auf das Darlehen.

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