US-Immobilien: Wo die echten Renditen sind
Wir widmeten dem US-Immobilienmarkt eine eigene Folge unseres beliebten Podcasts Perspektive Ausland.
Hör jetzt rein. →Finde auf dieser Seite heraus, wie du als Ausländer eine Immobilieninvestition in den USA am besten gestaltest und was es vorab zu bedenken gilt.
Was gilt es vor dem Immobilienkauf zu beachten?
Bevor du dich als Ausländer in den USA zum Immobilienkauf entscheidest, solltest du dir im Vorhinein über einige Punkte Gedanken machen. Während die genaue Gestaltung beim Erwerb der Immobilie egal ist, kann man hinsichtlich eines späteren Verkaufs oder ähnlichen Szenarien die steuerliche Belastung mit bestimmten Modellen minimieren.
Das Belegenheitsprinzip legt fest, dass Erträge aus Immobilien (Miete, Pacht, Veräußerungserlöse etc.) dort versteuert werden müssen, wo sie sich befinden. Dies ist ein wesentlicher Faktor, wenn man zum Beispiel Themen wie die Kapitalertragsteuer oder die Erbschaftsteuer bedenkt. US-Amerikaner selbst profitieren bei einem Erbe von relativ hohen Freibeträgen, für ausländische Investoren wird es hier hingegen schnell kostspielig.
liegt der Freibetrag für ausländische Investoren.
fallen danach an.
können die anfallenden Steuern bei falscher Strukturierung des Investments auf die Verkaufsgewinne in Summe betragen.
Um ein Immobiliengeschäft auch für Ausländer attraktiv zu machen, gibt es verschiedene Varianten und Modelle. Richtig eingesetzt, garantieren sie eine möglichst steuergünstige Gestaltung. Mit ihnen berücksichtigst du drei wesentliche Überlegungen:
Die perfekte Gestaltung für dein Immobilienvorhaben in den USA hängt dabei stets von deiner jeweiligen Situation ab und kann sich von Fall zu Fall unterscheiden. Persönliche Ziele, Zukunftspläne und weitere Faktoren spielen hier eine große Rolle. Es gibt keine Universalregel, die einfach blind für jeden angewandt werden kann.
Mit der richtigen Vorausplanung und Beratung können viele Bedenken bezüglich des Besitzes von US-Immobilien reduziert oder sogar ganz beseitigt werden.
Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
Vorab sei kurz erwähnt, dass bei einem US-Immobilieninvestment die steuerlich beste Struktur für Ausländer in der Regel die sogenannte US-Blocker-Struktur ist. Dieses Modell kombiniert eine US C-Corporation mit einer ausländischen Holding-Gesellschaft und deckt bei richtiger Strukturierung alle steuerlich interessanten Punkte ab. Mit ihr können die Kapitalgewinne beim Verkauf optimiert, die Nachlassbesteuerung minimiert und FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, ein Gesetz zur Einbehaltung von 10-15% der Verkaufssumme für ausländische Immobilieninvestoren) vermieden werden.
Generell ist ein US-Immobiliengeschäft für Ausländer als Einzelperson, mit einer LLC oder anderen Gesellschaften aus steuerlicher Sicht keine gute Idee. Im Folgenden gehen wir auf die Vor- und Nachteile der verschiedenen Gestaltungen jeweils im Detail ein.
Immobilienbesitz als Einzelperson
Natürlich kannst du als Investor US-Immobilien direkt als Einzelperson besitzen. Während diese Option zu Beginn am schnellsten und unkompliziertesten umzusetzen ist, stellt sie auf lange Sicht auch die kostenintensivste dar. Aus diesem Grund wird sie auch nur von sehr wenigen Ausländern gewählt.
Du bist nicht nur unbeschränkt haftbar und hast keine Privatsphäre, sondern unterliegst auch der einstufigen US-Besteuerung (mit Einkommensteuer auf Bundes- und Bundesstaatsebene bzw. 30% Quellensteuer) und einer etwaigen Erbschaftsteuer (ab $60.000 auf Bundesebene bis zu 40% plus evtl. weiterer Prozentsatz abhängig von Bundesstaat) sowie der FIRPTA.
Im Falle einer Vermietung der Immobilie ist der Eigentümer verpflichtet, eine amerikanische Steuererklärung über sein US-Einkommen abzugeben. Auch für etwaige Schäden, die im Zuge einer Mietnutzung entstehen, haftet er mit dieser Gestaltung selbst.
Beim Verkauf der Immobilie fällt für Ausländer bei dieser Variante die FIRPTA an. In der Regel werden hier 15% des gesamten Verkaufspreises fällig; nur beim Verkauf bis $300.000 an einen künftigen Selbstnutzer entfällt der Einbehalt. Diese Summe wird einbehalten und gilt als Vorauszahlung an die IRS. Im Zuge der Steuererklärung wird der abgeführte Betrag dann auf die Einkommensteuer angerechnet.
Enorm kompliziert wird es, wenn du die Immobilie vermietest. Diese Mieteinnahmen gelten als passives Einkommen. Als Ausländer fallen dabei 30% Steuern an (ohne Abzüge), die der Mieter selbst einbehalten muss. Bist du direkt in die Vermietung involviert, zum Beispiel in Form von Verwaltung oder ähnlichen Dingen, so können die Einnahmen in Kombination mit einem US-Unternehmen als Einkünfte angesehen werden. Damit werden sie mit einer Einkommensteuer von bis zu 37% besteuert. Dafür können hier aber Abzüge geltend gemacht werden.
Als ausländischer, privater Eigentümer unterliegst du außerdem der Erbschaftsteuer. Diese beläuft sich im Falle deines Ablebens für alle Immobilien mit einem Wert von über $60.000 auf bis zu 40% auf Bundesebene. Dazu kommen dann noch weitere Steuern, die je nach Bundesstaat variieren.
Immobilie als Unternehmenseigentum
Unter diesem Punkt gilt es mehrere verschiedene Unternehmensformen und ihre jeweiligen Vor- und Nachteile zu beleuchten.
Limited Liability Company
Der Immobilienkauf von Ausländern mit einer LLC gleicht aus steuerlicher Sicht in vielen Punkten denen eines Kaufs als Einzelperson. Im Gegensatz dazu bietet sie aber in Bezug auf die persönliche Haftung und etwaige Verluste Vorteile, da das persönliche Vermögen des Investors geschützt ist.
Vor allem für Kleininvestoren kann sie deshalb ein attraktives Gestaltungsmodell darstellen. Mit einer LLC bist du persönlich zwar gegenüber der IRS meldepflichtig, aber nicht haftbar und deine Privatsphäre ist geschützt. Was aber gleich wie bei der ersten Variante bleibt, sind die Einkommensteuer auf Bundes- und Bundesstaatsebene bzw. 30% Quellensteuer, die Nachlassbesteuerung (ab $60.000 auf Bundesebene bis zu 40% plus evtl. weiterer Prozentsatz abhängig von Bundesstaat) sowie die FIRPTA.
Während die LLC also in Hinsicht auf deine Privatsphäre eine gute Variante für dich sein kann, schützt sie nicht vor einer Erbschaftsteuer. In Bezug auf die übrigen Steuern unterscheidet sich diese Option nicht wesentlich von einem Immobilienkauf als Einzelperson.
US Corporation
Mit einer US Corporation profitiert der ausländische Investor zwar von einem Haftungsschutz und davon, dass er selbst keine Steuererklärung in den Staaten abgeben muss, davon abgesehen ist diese Variante aber meistens nicht sehr empfehlenswert, da sie das Problem mit der Erbschaftsteuer nicht löst und sogar noch zusätzliche Steuern anfallen.
Mit dieser Gestaltung ist deine Privatsphäre also bis zu einem gewissen Grad geschützt, ebenso wie dein persönliches Vermögen. In Hinsicht auf die Erbschaftsteuer bringt die US Corporation keine Vorteile, da die Immobilienanteile zum Nachlass des Investors gerechnet werden. Zwar entfällt die FIRPTA, die Kapitalertragsteuer erhöht sich aber. Dazu kommen eine Unternehmensteuer von 21% sowie eine pauschale Besteuerung bei Dividenden- und Gewinnausschüttung.
Ausländische Gesellschaft
Bei der Investition mit ausländischen Gesellschaften in US-Immobilien ist Vorsicht geboten. Hier fallen nämlich nicht nur US-Körperschaftsteuer, sondern auch die sogenannte Branch Profits Tax, eine Besteuerung auf die Ausschüttung des US-Einkommens (egal ob tatsächlich ausgeschüttet oder nicht) von 30% an.
Du profitierst mit einer ausländischen Gesellschaft hinsichtlich deiner Privatsphäre, haftest nicht persönlich und bezahlst keine Erbschaftsteuer. Dafür unterliegst du aber der Körperschaftsteuer und der 30%-igen Branch Profits Tax, die zusätzlich zur regulären Einkommensteuer anfällt und sich, auf Basis der effektiven Unternehmensgewinne berechnet, letztendlich mit bis zu 55% zu Buche schlagen kann. Die FIRPTA wird nur dann nicht fällig, wenn anstatt der Immobilie lediglich Aktien an der Auslandsgesellschaft selbst verkauft werden. Bei all diesen Faktoren wirkt sich die wegfallende Nachlasssteuer folglich nur bedingt positiv aus und macht diese Variante nicht wirklich empfehlenswert.
Es gibt natürlich auch andere Arten der steuerlichen Optimierung wie zum Beispiel eine US Gesellschaft, die ein Gehalt an im Ausland lebende Gründer bezahlt. Wir kümmern uns gerne darum, den für dich steuerlich besten Weg zu finden. Wenn du mehr zum Thema erfahren willst, empfehlen wir dir unseren Artikel zur Entnahme bzw. Vereinnahmung von Gewinnen aus der US-Corporation.
Wenn du dir bei der Wahl der für dein Vorhaben richtigen Variante unsicher bist, steht dir unsere Steuerkanzlei gerne tatkräftig zur Seite. Wir verfügen auch in den USA über jahrelange Erfahrung mit den verschiedenen Rechtsformen und helfen dir, angefangen von der Evaluierung der passenden Struktur, bis hin zu einer etwaigen Gründung.
Fazit zum Immobilienkauf in den USA
Bei einem Immobiliengeschäft sollten sich Ausländer in den USA unbedingt vorab über die richtige Rechtsform für dieses Vorhaben informieren, ansonsten kann eine Investition schnell ungewollte, steuerliche Nachteile nach sich ziehen, die mit der richtigen Strukturierung vermieden werden könnten.
Unsere Steuerkanzlei bringt auf diesem Gebiet wertvolle Erfahrung mit und ist dir bei der Evaluierung der für dich persönlich besten Variante gerne behilflich. Dabei informieren und beraten wir dich gerne auch über wichtige Themen wie die Auswahl des besten Bundesstaates, die Gründung einer etwaigen Gesellschaft und sonstige Angelegenheiten. Vereinbare einfach ein Beratungsgespräch und komm deiner gewinnbringenden Immobilieninvestition in den USA ein großes Stück näher.