Immobilie in den USA über eine LLC kaufen, privat oder über eine Corporation: was jede Hülle für deine Haftung, deine Steuern und deine Erben bedeutet

Die Frage, wer im Kaufvertrag steht, beantworten viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz erst, wenn der Makler das Formular ausfüllt. Dabei entscheidet sie über drei Dinge, die sich später nur noch mit Kosten ändern lassen: wer haftet, wenn auf dem Grundstück etwas passiert, wer in den USA Steuern erklärt und zahlt, und was im Erbfall in den amerikanischen Nachlass fällt. Hier stehen die vier Wege nebeneinander, mit dem, was die Gesetze dazu tatsächlich sagen.

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26. Juli 2026

Florida LLC: Dein Vermögensschutz ist WEG! (Warnung für Auswanderer)

1Vier Hüllen für ein Haus

Wer als Deutscher, Österreicher oder Schweizer eine Immobilie in den USA kauft, hat im Kern vier Möglichkeiten. Du kaufst selbst, mit deinem Namen im Kaufvertrag. Du gründest eine LLC, die kauft und dir gehört. Du gründest eine US C-Corporation, die kauft. Oder die Corporation gehört nicht dir, sondern einer Holding außerhalb der USA, deren Anteile du hältst; diese Struktur heißt US-Blocker. Die Übersicht Die ideale Rechtsform für US-Immobilien stellt die Varianten mit ihren Steuerfolgen vor. Dieser Beitrag geht tiefer an drei Stellen, an denen sich Käufer am häufigsten verschätzen: was die LLC bei der Haftung wirklich leistet, was von der Privatsphäre bleibt und wie die IRS jede Hülle behandelt.

Vorweg eine Unterscheidung, die viele Missverständnisse auflöst. Gesellschaftsrecht und Steuerrecht sehen dieselbe LLC verschieden. Für das Recht des Bundesstaats ist sie eine eigene Person, die Verträge schließt, Eigentum hält und haftet. Für die IRS ist eine LLC mit nur einem Gesellschafter steuerlich nicht vorhanden, sie wird als Disregarded Entity übersehen (26 CFR § 301.7701-3(b)(1)(ii)). Beides gilt gleichzeitig. Daraus folgt fast alles Weitere.

2Haftung: was die LLC trennt und was nicht

Hältst du die Immobilie selbst, haftest du mit allem, was du hast. Rutscht ein Mieter auf der Treppe aus, verklagt er dich, und sein Urteil richtet sich gegen dein ganzes Vermögen, nicht nur gegen das Haus. Für eine vermietete Immobilie ist das der stärkste Grund für eine Gesellschaft.

Die LLC zieht hier eine Grenze. In Texas haftet ein Gesellschafter oder Manager nicht für Schulden, Verpflichtungen oder Haftungen der LLC, auch nicht aus einem Urteil, soweit der Gesellschaftsvertrag nichts anderes sagt (Business Organizations Code § 101.114). Florida formuliert es ebenso klar: Die Schuld der LLC ist allein die Schuld der Gesellschaft (§ 605.0304). Der Mieter, der klagt, klagt gegen die LLC, und er kann nur auf das zugreifen, was ihr gehört.

Die Grenze wirkt auch in die andere Richtung, und dort unterscheiden sich die Staaten. Hat ein Gläubiger ein Urteil gegen dich persönlich, kann er in Texas auf deinen Anteil an der LLC nur mit einer Charging Order zugreifen: Er bekommt die Ausschüttungen, die die LLC an dich leisten würde, aber weder das Haus noch die Stimmrechte. Das Gesetz nennt die Charging Order ausdrücklich das ausschließliche Mittel (§ 101.112(d)). Florida macht für die LLC mit nur einem Gesellschafter eine wichtige Ausnahme. Zeigt der Gläubiger dem Gericht, dass die Ausschüttungen das Urteil nicht in angemessener Zeit begleichen, kann das Gericht den Verkauf des Anteils anordnen (§ 605.0503(4)). Wer in Florida eine LLC allein hält, ist vor seinen persönlichen Gläubigern also schwächer geschützt als in Texas.

Zwei Dinge gehören trotzdem dazu. Die Gesellschaft ersetzt keine Haftpflichtversicherung für das Haus. Und sie sollte im Alltag wie die eigene Person geführt werden, die sie rechtlich ist: eigenes Konto, Mietverträge in ihrem Namen, Mieten auf ihr Konto. Wer Gesellschaft und Privatleben vermischt, macht es sich selbst schwer, die Trennung später zu belegen.

3Privatsphäre, nüchtern betrachtet

Kaufst du selbst, steht dein Name mit der Kaufurkunde im öffentlichen Register des County. Kauft eine LLC, steht dort ihr Name. Mehr leistet sie in dieser Hinsicht nicht, und es lohnt, sich die Grenze klarzumachen.

Gegenüber der IRS ist der Eigentümer bekannt. Eine LLC, die vollständig einem Ausländer gehört und steuerlich übersehen wird, gilt für die Meldepflicht nach § 6038A als inländische Corporation (26 CFR § 1.6038A-1(c)(1)). Sie braucht eine EIN, gibt jedes Jahr Form 5472 zusammen mit einer Pro-forma-Form 1120 ab und nennt darin dich als Eigentümer. Wer das versäumt, riskiert eine Strafe von 25.000 Dollar für jedes Jahr (§ 6038A(d)). Wie die Erklärung aussieht, beschreibt Form 5472.

Gegenüber FinCEN ist die Lage einfacher geworden. Nach einer endgültigen Regel von FinCEN sind US-Gesellschaften von der Meldung ihrer wirtschaftlich Berechtigten befreit. Die Regel, nach der Käufe von Wohnimmobilien ohne Kredit durch Gesellschaften gemeldet werden sollten, hat ein Bundesgericht in Texas am 19. März 2026 aufgehoben; FinCEN hat Berufung eingelegt. Die Title Company will beim Closing trotzdem sehen, wem die LLC gehört und wer für sie unterschreibt. Privatsphäre heißt also: dein Name steht nicht im öffentlichen Register. Nicht: niemand weiß, wem das Haus gehört.

4Die LLC und die Steuer: wie privat, plus ein Formular

Weil die IRS die LLC mit einem Gesellschafter übersieht, besteuert sie dich, als hättest du selbst gekauft. Du erklärst die Miete auf Form 1040-NR, triffst die Wahl nach § 871(d), um nur den Gewinn zu versteuern, und brauchst dafür eine ITIN. Wie das im Einzelnen läuft, steht in Steuern auf US-Immobilien.

Beim Verkauf gilt dasselbe. Die Verordnung zu FIRPTA sagt ausdrücklich, dass eine übersehene Gesellschaft nicht als Verkäuferin gilt; Verkäufer ist ihr Eigentümer, und weil du Ausländer bist, behält der Käufer 15 Prozent ein (26 CFR § 1.1445-2(b)(2)(iii)). Hat die LLC zwei oder mehr Gesellschafter, ist sie steuerlich eine Personengesellschaft. Dann behält die LLC selbst auf den Anteil ausländischer Gesellschafter am Gewinn den höchsten Steuersatz ein (§ 1446), und die Gesellschaft erklärt zusätzlich auf Form 1065.

Zu Hause ordnet das Finanzamt die LLC nach eigenen Regeln ein. Nach dem BMF-Schreiben vom 19. März 2004 entscheidet ein Typenvergleich mit deutschen Gesellschaftsformen, und es ist ohne Bedeutung, wie die Gesellschafter in den USA gewählt haben. Ob deine LLC in Deutschland als Personengesellschaft oder als Körperschaft gilt, hängt deshalb von ihrem Gesellschaftsvertrag ab, nicht von der Einordnung bei der IRS.

Eine LLC, die in den USA steuerfrei bleibt, gibt es für eine Immobilie dort nicht. Miete aus amerikanischem Grundbesitz ist Einkommen aus US-Quellen, und der Gewinn aus dem Verkauf gilt nach § 897(a) immer als Einkommen aus einer US-Geschäftstätigkeit. Wer eine LLC für ein Geschäft sucht, das außerhalb der USA stattfindet und dort keine Betriebsstätte hat, findet das auf unserer Schwesterseite nullsteuer.llc. Für die Immobilie ist es nicht das richtige Werkzeug.

5Die US-Corporation: eigene Steuer, eigene Erklärung

Kauft eine US C-Corporation, ist sie in den USA Steuerpflichtige, nicht du. Sie gibt jedes Jahr Form 1120 ab und zahlt auf ihren Gewinn 21 Prozent Bundessteuer (§ 11(b)), Verkaufsgewinne eingeschlossen; einen niedrigeren Satz für Veräußerungsgewinne gibt es bei einer Corporation nicht. Dazu kommt je nach Lage die Steuer des Bundesstaats; Florida etwa erhebt Körperschaftsteuer, obwohl es Privatpersonen keine Einkommensteuer abverlangt. Du selbst gibst keine US-Erklärung für die Miete ab.

Der Preis kommt bei der Ausschüttung. Dividenden an dich als Privatperson im Ausland belegt § 871(a) mit 30 Prozent, die Abkommen mit Deutschland, Österreich und der Schweiz senken das jeweils auf höchstens 15 Prozent. In Deutschland zahlst du darauf Abgeltungsteuer, auf die die US-Quellensteuer angerechnet wird (§ 32d EStG). Wann und wie Gewinne aus einer Corporation zu dir kommen, beschreibt Gewinnentnahme aus der US-Corporation.

Zwei Vorteile hat die Corporation gegenüber dem privaten Kauf: Verkauft sie die Immobilie, ist sie Inländerin, und der FIRPTA-Einbehalt von 15 Prozent entfällt. Ihre Anteile bleiben aber US-Immobilienvermögen, solange Grundbesitz mindestens die Hälfte ihres Vermögens ausmacht (§ 897(c)(2)); wer statt des Hauses die Anteile verkauft, fällt also wieder unter FIRPTA. Und der Nachteil, der die meisten Käufer aus Europa abschreckt: Anteile an einer US-Corporation gehören nach § 2104(a) zum US-Nachlass. Die Corporation allein löst das Problem der Erben nicht.

6Corporation unter ausländischer Holding: der US-Blocker

Genau dort setzt die Blocker-Struktur an. Die US-Corporation gehört nicht dir, sondern einer Gesellschaft außerhalb der USA, und du hältst deren Anteile. § 2104(a) zählt Aktien zum US-Nachlass nur, wenn sie von einer inländischen Corporation ausgegeben sind. Was du hinterlässt, ist also eine Beteiligung an einer ausländischen Gesellschaft, nicht an einer amerikanischen.

Wir verwenden dafür eine britische Limited, weil das Abkommen zwischen den USA und Großbritannien die Quellensteuer auf Dividenden an eine Holding mit mindestens 10 Prozent der Stimmrechte auf 5 Prozent und unter weiteren Voraussetzungen auf null senkt. Ob die Holding diese Vorteile bekommt, hängt von der Missbrauchsklausel des Abkommens ab, die vor der Gründung zu prüfen ist. Die Struktur ist keine Nullsteuerlösung: Die Corporation zahlt in den USA Steuern auf Mieten und Verkaufsgewinne.

Und die Heimat bleibt. Wohnst du in Deutschland, unterliegt dein gesamter Nachlass weiter der deutschen Erbschaftsteuer, weil du Inländer im Sinne des § 2 ErbStG bist. Für eine Gesellschaft im Ausland kennt das deutsche Außensteuergesetz zudem die Hinzurechnungsbesteuerung (§§ 7 ff. AStG), die dein Steuerberater zu Hause vor der Gründung prüfen sollte. Was die Struktur leistet und was sie kostet, steht auf der Seite US-Blocker für Immobilien.

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7Die Hülle wählst du vor dem Angebot

Viele Käufer möchten erst kaufen und die Struktur später nachziehen. Das ist der teuerste Weg. Der Käufer steht im Kaufvertrag, im Title Commitment und in der Urkunde, und jeder spätere Wechsel ist eine neue Übertragung mit eigenen Folgen.

Hast du mit Kredit gekauft, wird es heikel. Viele Hypothekenverträge enthalten eine Due-on-Sale-Klausel, nach der der Kreditgeber das Darlehen fällig stellen darf, wenn das Haus den Eigentümer wechselt. Das Bundesrecht nimmt bestimmte Übertragungen aus, etwa an Ehepartner oder Kinder, im Erbfall oder in einen Trust, in dem du Begünstigter bleibst (12 U.S.C. § 1701j-3(d)). Die Übertragung an deine eigene LLC steht nicht auf dieser Liste. Steuerlich kann der Wechsel als Veräußerung gelten, mit allen Fragen, die ein Verkauf aufwirft. Und eine Corporation, die erst nach Jahren hinzukommt, ändert nichts an dem, was bis dahin auf deinen Namen gelaufen ist.

Deshalb beginnt die Arbeit vor dem ersten Angebot. Die Gesellschaft muss bestehen, eine EIN haben und ein Konto führen, bevor das Earnest Money fließt; den Ablauf bis zum Closing beschreibt Immobilienkauf in den USA: der Ablauf. Wer finanziert, klärt mit dem Kreditgeber vorher, ob er an eine Gesellschaft verleiht; dazu mehr in Immobilienfinanzierung in den USA als Ausländer.

8Und der Erbfall?

Der Nachlass ist der Punkt, an dem sich die vier Wege am stärksten unterscheiden, und der Punkt, an dem Käufer aus Europa am häufigsten überrascht werden. Gegen die US-Nachlasssteuer steht einem Erblasser ohne Wohnsitz in den USA nur eine Gutschrift von 13.000 Dollar zur Verfügung (§ 2102(b)). Wie die Rechnung mit Immobilie, LLC oder Corporation aussieht und wie die Abkommen mit Deutschland, Österreich und der Schweiz wirken, steht in US-Nachlasssteuer für ausländische Eigentümer.

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