EB-5 Erfahrungen: wie du ein Projekt prüfst, bevor du 800.000 Dollar riskierst

Beim EB-5 trägst du zwei Risiken in einer Unterschrift: das Risiko für dein Geld und das Risiko für deine Greencard. Beide hängen am selben Projekt. Wer es vorher prüft, weiß, worauf er sich einlässt.

Wer nach „EB-5 Erfahrungen“ sucht, findet Geschichten in beide Richtungen: Familien, die mit der Greencard in Amerika angekommen sind, und Investoren, deren Projekt nie fertig wurde. Beide Geschichten sind wahr. Sie sagen aber wenig darüber, wie es dir gehen wird, denn beim EB-5 entscheidet nicht der Durchschnitt, sondern das eine Projekt, in das du investierst.

Dieser Beitrag zeigt, worauf USCIS bei einem Projekt schaut, welche Schutzrechte dir das Gesetz gibt, welche Warnsignale die Behörden selbst nennen und was du über die Rückzahlung deines Kapitals realistisch erwarten kannst.

1Zwei Risiken in einer Unterschrift: Greencard und Geld

Das Kapital beim EB-5 muss im Risiko stehen. Es muss die Möglichkeit eines Verlusts und die Chance auf einen Gewinn geben; eine garantierte Rendite oder ein vertraglicher Anspruch auf Rückzahlung machen es zu etwas, das nicht als Kapital zählt. Das Gesetz verlangt also genau das Risiko, vor dem sich ein vorsichtiger Investor sonst schützt.

Dazu kommt das Risiko für die Greencard. Die erste Greencard aus dem EB-5 ist bedingt und gilt zwei Jahre. In den 90 Tagen vor dem zweiten Jahrestag stellst du das Formular I-829, und darin musst du zeigen, dass du das Kapital investiert hast, dass es investiert geblieben ist und dass die zehn Arbeitsplätze entstanden sind oder im Entstehen sind und vor dem dritten Jahrestag entstehen werden. Erreicht das Projekt die Stellen nicht, gefährdet das deine unbedingte Greencard, auch wenn du alles richtig gemacht hast. Wie das Verfahren läuft, erklärt der Beitrag zur bedingten Green Card.

USCIS sagt es selbst deutlich: Die Zulassung eines Regional Centers ist keine Empfehlung seiner Tätigkeit, garantiert nicht die Einhaltung des Wertpapierrechts und verringert oder beseitigt kein Risiko für den Investor. Mit Stand 11. Mai 2026 führte USCIS 567 zugelassene Regional Center. Die Zahl sagt nichts über ihre Qualität.

2Was das Gesetz an Schutz eingebaut hat

Der EB-5 Reform and Integrity Act von 2022 hat eine Reihe von Regeln eingeführt, die dich als Investor schützen sollen. Sie ersetzen keine eigene Prüfung, aber sie geben dir Ansprüche, die du kennen und nutzen solltest. Die Tabelle unten fasst sie zusammen.

Zwei davon sind in der Praxis besonders nützlich:

• Das getrennte Konto mit Fund Administrator. Dein Kapital darf nicht in den allgemeinen Topf des Entwicklers fließen. Jede Auszahlung vom Projektkonto muss eine unabhängige Stelle prüfen und mitzeichnen, und sie muss dir regelmäßig sagen, bei welcher Bank das Konto liegt und was darauf passiert ist. Statt des Fund Administrators kann das Projekt eine jährliche unabhängige Abschlussprüfung vorlegen, die auch an die Investoren geht.
• Der Jahresbericht auf Anfrage. Jedes Regional Center reicht bei USCIS einen Jahresbericht ein, mit dem eingesetzten Kapital, dem Baufortschritt, den direkten Arbeitsplätzen und allen Gebühren. Auf deine Anfrage muss es dir binnen 30 Tagen eine Kopie geben, bezogen auf dein Projekt. Wer vor einer Investition fragt, ob andere Investoren dieses Recht schon genutzt haben, erfährt viel über das Projekt.

Bei Verstößen kann USCIS Geldbußen bis zu 10 Prozent des eingesetzten Investorenkapitals verhängen, die nicht aus diesem Kapital bezahlt werden dürfen, ein Regional Center vorübergehend sperren, Beteiligte dauerhaft ausschließen oder die Zulassung entziehen.

3Projektprüfung: die Fragen vor der Unterschrift

Ein EB-5-Angebot über ein Regional Center ist ein Wertpapierangebot. Es kommt mit Angebotsunterlagen: Private Placement Memorandum, Gesellschaftsvertrag der Projektgesellschaft, Zeichnungsvertrag, Businessplan und ein Gutachten zu den Arbeitsplätzen. Die folgenden Fragen führen durch diese Unterlagen.

3.1Steht das Projekt bei USCIS?

Ein Regional Center muss für jedes Angebot den Projektantrag I-956F einreichen, bevor ein Investor seine Petition I-526E stellen darf. Frag, ob der Antrag eingereicht oder schon genehmigt ist. Eine Genehmigung bindet USCIS für die späteren Petitionen der Investoren desselben Angebots, außer bei Betrug, einer wesentlichen Änderung, einem Fehler in der früheren Entscheidung oder neuen, verschwiegenen Tatsachen.

3.2Trägt die Rechnung der Arbeitsplätze?

Über ein Regional Center dürfen bis zu 90 Prozent der Stellen indirekt sein, berechnet mit einem anerkannten ökonomischen Modell. Für Bauarbeiten, die weniger als zwei Jahre dauern, sind es höchstens 75 Prozent, und direkte Bauarbeitsplätze zählen nur anteilig nach der Dauer. Stellen von künftigen Mietern dürfen nur mit einer statistisch belastbaren Methode gezählt werden und nur, wenn sie nicht einfach von woanders umziehen. Frag deshalb: Wie viele Stellen rechnet das Gutachten je Investor, und wie viel Puffer bleibt, wenn das Projekt kleiner ausfällt oder später fertig wird?

3.3Woher kommt das übrige Geld?

Wird das Projekt allein mit EB-5-Kapital gebaut, oder gibt es Bankkredit und Eigenkapital? Wie hoch ist der Anteil der Bank, wie hoch das eigene Geld des Entwicklers, und wer wird zuerst bedient, wenn es eng wird? Die Warnung von USCIS und SEC rät ausdrücklich, zu prüfen, ob der Entwickler eigenes Geld im Projekt hat.

3.4Wer verdient woran?

Die Angebotsunterlagen müssen alle Gebühren, Zinsen und Vergütungen an Vermittler offenlegen, und deine Petition enthält eine von dir unterschriebene Erklärung darüber. Lies, wer zwischen Regional Center, Projektgesellschaft und Entwickler wem gehört. Interessenkonflikte sind nicht verboten, aber sie müssen offengelegt sein.

3.5Was ist schon gebaut?

Ein Grundstück mit Baugenehmigung ist etwas anderes als eine Idee mit Renderings. Die Behördenwarnung empfiehlt, Angaben unabhängig zu prüfen, etwa anhand der Baugenehmigungen beim County. Gibt es Rechtsstreite oder Insolvenzen der Beteiligten in den letzten zehn Jahren, müssen sie in den Unterlagen stehen.

3.6Wie kommt das Geld zurück?

Oft gibt die Projektgesellschaft das Kapital als Darlehen an die Job-Creating Entity weiter; so beschreibt es auch das Beispiel im Policy Manual von USCIS. Frag nach der Laufzeit, der Quelle der Rückzahlung (Verkauf, Refinanzierung, laufende Erträge) und nach den Regeln für eine erneute Anlage, falls das Projekt früher zurückzahlt, als deine Greencard es erlaubt. Mehr dazu weiter unten.

4Warnsignale, die die Behörden selbst nennen

USCIS und die Börsenaufsicht SEC haben zum EB-5 eine gemeinsame Anlegerwarnung herausgegeben, auf die USCIS auf seiner Liste der Regional Center verweist. Sie nennt unter anderem diese Warnsignale:

• Ein versprochenes Visum oder eine versprochene Greencard. Die Investition macht dich nur berechtigt, einen Antrag zu stellen. Wer dir das Ergebnis zusagt, sagt etwas zu, das allein USCIS entscheidet.
• Garantierte Renditen oder kein Risiko. EB-5-Kapital muss im Risiko stehen. Ein Angebot ohne Risiko ist entweder falsch beschrieben oder erfüllt die Voraussetzungen nicht.
• Gleichmäßig hohe Renditen, die unabhängig von der Marktlage immer gleich ausfallen.
• Verkäufer ohne Zulassung. Die Zulassung als Regional Center ersetzt nicht die Registrierung, die das Wertpapierrecht für den Vertrieb verlangt.
• Verschachtelte Gesellschaften derselben Personen, ohne dass Interessenkonflikte offengelegt und begrenzt sind.

Zu diesen Warnsignalen passt ein Satz des Gesetzes: Wer an Betrug oder vorsätzlich falschen Angaben eines Projekts wissentlich beteiligt war, auch als Investor, kann dauerhaft vom Programm ausgeschlossen werden. Gutgläubigkeit ist also nicht nur moralisch, sondern auch rechtlich dein Schutz.

5Wenn das Projekt kippt

5.1Wesentliche Änderung

Ändert sich ein Projekt wesentlich, etwa durch einen neuen Standort oder einen ganz anderen Geschäftszweck, kann das die Grundlage deiner Petition betreffen. Für genehmigte Projektanträge erlaubt das Gesetz USCIS, ein Verfahren vorzusehen, in dem das Regional Center eine Änderung binnen 30 Tagen genehmigen lässt; genehmigte Änderungen fließen dann in die laufenden Petitionen ein.

5.2Regional Center oder Projekt fällt weg

Wird ein Regional Center, eine Projektgesellschaft oder eine Job-Creating Entity aus dem Programm ausgeschlossen, bleibt deine Petition oder deine bedingte Greencard zunächst gültig, und USCIS muss dich benachrichtigen. Du hast dann 180 Tage: Die Projektgesellschaft kann sich einem anderen zugelassenen Regional Center anschließen, oder du investierst in eine andere Projektgesellschaft. Bei einem Ausschluss der Projektgesellschaft kannst du dich einer anderen anschließen und nur so viel nachinvestieren, wie für die noch fehlenden Stellen nötig ist. Dein Priority Date bleibt erhalten, und Kinder verlieren ihren Anspruch nicht durch das Älterwerden. Wer an dem Fehlverhalten wissentlich beteiligt war, bekommt diesen Schutz nicht.

5.3Das Programm selbst läuft aus

Das Regional-Center-Programm ist im Gesetz bis zum 30. September 2027 befristet. Für den Fall, dass es ausläuft, schützt das Gesetz Petitionen, die bis zum 30. September 2026 eingereicht wurden: USCIS muss sie weiter bearbeiten, darf sie nicht wegen des Auslaufens ablehnen und die Visa der Genehmigten nicht aussetzen. Für Petitionen, die danach eingereicht werden, enthält das Gesetz diesen Schutz nicht. Das ist kein Grund zur Panik, aber ein Risiko, das du kennen und vertraglich bedenken solltest. Mehr dazu im Beitrag Regional Center oder Direktinvestition.

6Kapitalrückzahlung: wann, wie und ob

Die ehrliche Antwort auf die Frage „Wann bekomme ich mein Geld zurück?“ lautet: Das Gesetz verbietet, dass dir jemand einen festen Termin zusagt. Kapital mit vertraglichem Rückzahlungsanspruch zählt nicht. Erlaubt ist eine Rückkaufoption, die allein die Projektgesellschaft nach eigenem Ermessen ausübt. Verbunden ist sie mit einer Regel, die viele überrascht: Übt die Projektgesellschaft diese Option aus, bevor du die Haltefrist und die übrigen Voraussetzungen erfüllt hast, führt das zur Rücknahme deiner Petition.

Drei Regeln bestimmen den Rahmen:

• Mindestens zwei Jahre. Das Kapital muss voraussichtlich mindestens zwei Jahre investiert bleiben, und beim I-829 musst du zeigen, dass es investiert geblieben ist.
• Erneute Anlage. Zahlt die Job-Creating Entity früher zurück, darf die Projektgesellschaft das Geld neu anlegen, um es im Risiko zu halten, überall in den USA. Bedingungen: Der Businessplan wurde in gutem Glauben ohne wesentliche Änderung umgesetzt, die Stellen für alle Investoren sind geschaffen, das ursprüngliche Darlehen ist zurückgezahlt, und das Geld geht nicht in passive Anlagen wie Aktien oder Anleihen.
• Gewinne ja, Garantie nein. Ausschüttungen aus Gewinnen sind erlaubt, auch während der bedingten Greencard. Sie dürfen aber weder garantiert sein noch aus deiner Mindestinvestition stammen.

Ob und wann das Kapital zurückkommt, hängt deshalb am Projekt: an der Laufzeit des Darlehens, am Verkauf oder an der Refinanzierung der Immobilie, an der Zahlungsfähigkeit des Entwicklers. Zurück kommt es in Dollar; der Wechselkurs zu Euro oder Franken ist dann ein anderer als bei der Überweisung.

Scheitert dagegen die Petition, bevor das Geld ins Projekt geflossen ist, darf es vom getrennten Konto an dich zurück, wenn die Regeln des Programms das zulassen. Manche Angebote halten das Kapital bis zur Genehmigung auf einem Treuhandkonto, dessen Freigabe allein an die Genehmigung der Petition und an Visum oder Statusanpassung geknüpft ist. Frag, was in deinem Vertrag für diesen Fall steht.

7Was „Erfahrungen“ wirklich aussagen

Bewertungen im Internet, Erfahrungsberichte in Foren und Empfehlungen von Vermittlern haben eines gemeinsam: Sie stammen selten aus den Unterlagen. Für deine Entscheidung zählen andere Quellen:

• die Liste der zugelassenen Regional Center und die Liste der ausgeschlossenen bei USCIS;
• der Stand des Projektantrags I-956F;
• der Jahresbericht des Regional Centers zu früheren Projekten, den Investoren binnen 30 Tagen bekommen;
• die Angebotsunterlagen mit Risiken, Konflikten, Rechtsstreiten und Gebühren;
• die Registrierung des Vermittlers bei USCIS und, wo nötig, nach dem Wertpapierrecht.

Wer diese fünf Quellen gelesen hat, hat eigene Erfahrungen mit dem Projekt, bevor er investiert. Was das Verfahren insgesamt kostet, steht im Beitrag zu den EB-5 Gesamtkosten, und welche Unterlagen USCIS zu deinem eigenen Geld verlangt, im Beitrag zur Herkunft der Mittel.

Zusammengefasst

• Beim EB-5 hängen Greencard und Kapital am selben Projekt: Für die unbedingte Greencard musst du zeigen, dass das Kapital investiert geblieben ist und die Arbeitsplätze entstanden sind.
• Das Gesetz schreibt getrennte Konten, einen unabhängigen Fund Administrator oder eine jährliche Prüfung, umfassende Offenlegung und den Jahresbericht auf Anfrage vor.
• Garantierte Renditen, ein versprochenes Visum und Vermittler ohne Zulassung sind Warnsignale, die USCIS und die SEC selbst nennen.
• Einen vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung darf es nicht geben; wann Kapital zurückkommt, hängt vom Projekt ab.
• Die Zulassung eines Regional Centers ist keine Empfehlung durch USCIS und verringert dein Risiko nicht.

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