Immobilienkauf in den USA ohne Bankfinanzierung – Optionen für Ausländer und Nichtansässige

Wer als Ausländer eine Immobilie in den USA erwerben möchte, wird schnell feststellen: Eine klassische Immobilienfinanzierung über eine US-Bank ist oft schwer bis unmöglich. Besonders wenn man kein US-Einkommen, keine US-Credit-History und keinen Wohnsitz in den Vereinigten Staaten hat, lehnen viele Banken Kreditanträge grundsätzlich ab.

Doch es gibt gute Nachrichten: Ein Haus in den USA kann man auch ohne Bank kaufen – etwa über sogenannte Owner Financing Modelle, über Privatkredite, durch kreative Vertragsgestaltungen oder schlicht per Cash Deal. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie das funktioniert, welche rechtlichen Aspekte zu beachten sind und warum dieser Weg oft sogar Vorteile bietet.

1. Warum Banken ausländische Käufer selten finanzieren

US-Banken arbeiten stark bonitätsorientiert – und setzen dabei vor allem auf:

• US-Einkommen (z.B. Gehaltsabrechnungen)

• US-Kredit-Score (z.B. FICO)

• US-Steuererklärungen (IRS Filings)

All dies fehlt den meisten ausländischen Käufern. Hinzu kommen regulatorische Auflagen wie FATCA oder Anti-Money-Laundering-Vorgaben, die Banken bei Auslandskunden besonders vorsichtig machen. Die Folge: Selbst bei bester Bonität in Europa werden Finanzierungen häufig verweigert oder nur zu extrem hohen Zinssätzen angeboten.

2. Lösung 1: Owner Financing – Der direkte Deal mit dem Verkäufer

Beim Owner Financing verzichtet der Verkäufer auf die Auszahlung des Kaufpreises in einer Summe. Stattdessen finanziert er selbst den Kaufpreis über einen Vertrag mit monatlicher Ratenzahlung. Sie als Käufer leisten eine Anzahlung (z. B. 10–30 %) und zahlen den Rest über 3–30 Jahre ab – mit Zinsen.

Vorteile:

• Kein Bankkontakt nötig

• Schnell und flexibel verhandelbar

• Keine Bonitätsprüfung nach US-Standards

Rechtliche Umsetzung:

Typischerweise wird ein Promissory Note (Schuldschein) mit einem Deed of Trust (ähnlich einer Hypothek) kombiniert. Der Verkäufer bleibt durch das Pfandrecht rechtlich abgesichert – bei Zahlungsausfall kann er das Objekt wieder übernehmen (Foreclosure).

Wichtig:

Lassen Sie unbedingt einen US-Anwalt oder Notar (Title Company) den Vertrag prüfen. Die Regelungen zu Zinsen, Verzug, Tilgung und Eigentumsübertragung müssen präzise formuliert sein.

3. Lösung 2: Private Lending – Kredit durch Dritte oder institutionelle Investoren

Eine weitere Option ist der Kauf über ein privates Darlehen von einem Investor oder einer Gesellschaft, die sich auf Immobilienfinanzierungen für Ausländer spezialisiert hat. Diese verlangen in der Regel:

• 30–50 % Anzahlung

• Zinsen zwischen 8 % und 12 %

• Vertragslaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren

Private Lender agieren oft schneller als Banken und sind eher bereit, auch komplexe internationale Konstellationen zu akzeptieren – z. B. bei Nutzung von Holdingstrukturen oder LLCs.

Achtung:

Der Zinssatz ist hoch, und oft wird eine Refinanzierung oder der Verkauf nach Laufzeitende erwartet. Dieses Modell ist daher besonders für Investoren geeignet, die planen, das Objekt mittelfristig zu veräußern oder mit Eigenkapital abzulösen.

4. Lösung 3: Barzahlung – der klassische Cash Deal

Nicht unüblich in den USA – vor allem bei ausländischen Käufern – ist der Kauf gegen Barzahlung („Cash Deal“). Dabei wird der Kaufpreis vollständig aus eigenen Mitteln finanziert – z. B. über:

• Eigenkapital aus dem Ausland

• Liquidierte Depots oder Beteiligungen

• Kredit aus dem Heimatland

• Einlage einer ausländischen Holding oder Stiftung

Ablauf:

Ein „Cash Buyer“ hat in den USA oft Vorteile – Verkäufer bevorzugen Käufer ohne Finanzierung, da das Closing schneller und sicherer abläuft. Besichtigungen, Preisverhandlung, Anzahlung („Earnest Money“) und Closing sind identisch zum Bankkauf – nur entfällt die Hypothek.

Tipp:

Die Zahlung erfolgt nicht in Bargeld, sondern per Überweisung – idealerweise über ein US-Bankkonto. Falls Sie noch kein Konto in den USA haben, sollten Sie dies im Vorfeld regeln oder eine Escrow-Firma mit Zwischenschaltung beauftragen.

5. Alternative Konstrukte: LLCs, Holdings und Trusts

Viele internationale Käufer wählen eine Struktur wie:

• U.S. LLC im Eigentum einer ausländischen Holding oder Stiftung

• Trust-Lösungen für Nachlassplanung und Haftungsbegrenzung

• Joint Ventures mit US-Partnern

Diese Strukturen können steuerliche Vorteile bieten und den Zugang zu privaten oder institutionellen Finanzierungslösungen erleichtern. Allerdings ist hier große Vorsicht geboten: Falsche Struktur = Steuerfalle.

Beispiel: Eine deutsche vermögensverwaltende GmbH als Eigentümerin einer US-Immobilie kann zur US-Einkommensteuerpflicht führen – inklusive Buchführungspflicht, Jahresabschlüssen und möglicher „Effectively Connected Income“ (ECI).

6. Rechtliche und steuerliche Fallstricke

Egal ob Cash Deal oder Owner Financing: Der Erwerb von US-Immobilien durch Ausländer ist mit zahlreichen steuerlichen und rechtlichen Besonderheiten verbunden:

• FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act): Beim späteren Verkauf wird automatisch ein Teil des Erlöses einbehalten

• Erbschaftssteuer: US-Immobilien unterliegen dem US-Estate Tax – bereits ab 60.000 USD greift ohne Strukturierung der Höchstsatz

• Meldepflichten im Heimatland: Der Erwerb muss in der Regel steuerlich erklärt werden (z. B. in Deutschland nach § 138 AO)

• Haftung: Ohne geeignete Struktur (z. B. LLC) haften Sie persönlich

7. Fazit: Ohne Bank – aber nicht ohne Plan

Ein Haus oder Apartment in den USA ohne Bankfinanzierung zu kaufen, ist nicht nur möglich, sondern oft der realistischste Weg für Ausländer. Ob über Owner Financing, Private Lending, eine strukturierte Cash-Lösung oder eine intelligente Holdingstruktur – es gibt zahlreiche Wege.

Doch wie immer im US-Recht gilt: Jede Lösung braucht juristische Präzision und steuerliche Weitsicht. Was schnell und unkompliziert klingt, kann sonst teuer werden – etwa bei falscher Vertragsgestaltung, fehlender Holdingstruktur oder späterer Steuerpflicht.

Lassen Sie sich beraten

Wir von Kanzlei Mount Bonnell in Austin, Texas, beraten seit vielen Jahren deutschsprachige Käufer bei ihrem Weg zum US-Immobilieneigentum – ganz ohne Bank, aber mit klarem Plan. Wir helfen bei:

• Vertragsgestaltung (Owner Financing, Private Lending)

• Strukturierung über LLC, Holding oder Trust

• Steueroptimierung und Nachlassplanung

• Kommunikation mit Maklern, Title Companies und Escrow Agents

Achtung: Wir bieten keine kostenlosen Erstgespräche an. Bitte vereinbaren Sie einen Termin für ein individuelles Beratungspaket.

👉 Jetzt Beratung anfragen

Wenn Sie sich für einen Immobilienkauf in den USA interessieren – ganz ohne amerikanische Bank – dann lassen Sie sich begleiten. Denn eines ist sicher: Ein Haus in Texas, Florida oder Arizona kann nicht nur ein Investment sein, sondern auch der erste Schritt zu einem neuen Leben.