Die ideale Rechtsform für Ausländer, die in US-Immobilien investieren

Immobilien in den USA sind für viele ausländische Investoren sehr interessant. Während diese Art von Geschäften für Amerikaner selbst meist nur eine geringe steuerliche Belastung bedeutet, gibt es für Personen mit anderen Wohnsitzstaaten bei der Vorausplanung ein paar Dinge zu beachten, damit der Immobilienkauf letztlich keine steuerlichen Nachteile mit sich bringt. Wie sich der Kauf von achtzehn Hektar Land in Texas als Deutscher anfühlt, hat unser Kanzleigründer in seinem Memoir aufgeschrieben.

1US-Immobilien: Wo die echten Renditen sind

Wir widmeten dem US-Immobilienmarkt eine eigene Folge unseres beliebten Podcasts Perspektive Ausland.

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Finde auf dieser Seite heraus, wie du als Ausländer eine Immobilieninvestition in den USA am besten gestaltest und was es vorab zu bedenken gilt.

2Was gilt es vor dem Immobilienkauf zu beachten?

Bevor du dich als Ausländer in den USA zum Immobilienkauf entscheidest, solltest du dir im Vorhinein über einige Punkte Gedanken machen. Während die genaue Gestaltung beim Erwerb der Immobilie egal ist, kann man hinsichtlich eines späteren Verkaufs oder ähnlichen Szenarien die steuerliche Belastung mit bestimmten Modellen minimieren.

Das Belegenheitsprinzip legt fest, dass Erträge aus Immobilien (Miete, Pacht, Veräußerungserlöse etc.) dort versteuert werden müssen, wo sie sich befinden. Dies ist ein wesentlicher Faktor, wenn man zum Beispiel Themen wie die Kapitalertragsteuer oder die Erbschaftsteuer bedenkt. US-Amerikaner selbst profitieren bei einem Erbe von relativ hohen Freibeträgen, für ausländische Investoren wird es hier hingegen schnell kostspielig.

• $60.000 liegt der Freibetrag für ausländische Investoren.
• 40 % fallen danach an.
• bis zu 55 % können die anfallenden Steuern bei falscher Strukturierung des Investments auf die Verkaufsgewinne in Summe betragen.

Um ein Immobiliengeschäft auch für Ausländer attraktiv zu machen, gibt es verschiedene Varianten und Modelle. Richtig eingesetzt, garantieren sie eine möglichst steuergünstige Gestaltung. Mit ihnen berücksichtigst du drei wesentliche Überlegungen:

1. Die Besteuerung bei Veräußerung der Immobilie bzw. der Rückführung der Gewinne
2. Die Steuerlast im Todesfall
3. Anforderungen bzgl. Vertraulichkeit und Meldepflicht

Die perfekte Gestaltung für dein Immobilienvorhaben in den USA hängt dabei stets von deiner jeweiligen Situation ab und kann sich von Fall zu Fall unterscheiden. Persönliche Ziele, Zukunftspläne und weitere Faktoren spielen hier eine große Rolle. Es gibt keine Universalregel, die einfach blind für jeden angewandt werden kann.

Mit der richtigen Vorausplanung und Beratung können viele Bedenken bezüglich des Besitzes von US-Immobilien reduziert oder sogar ganz beseitigt werden.

3Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

Vorab sei kurz erwähnt, dass bei einem US-Immobilieninvestment die steuerlich beste Struktur für Ausländer in der Regel die sogenannte US-Blocker-Struktur ist. Dieses Modell kombiniert eine US C-Corporation mit einer ausländischen Holding-Gesellschaft und deckt bei richtiger Strukturierung alle steuerlich interessanten Punkte ab. Mit ihr können die Kapitalgewinne beim Verkauf optimiert, die Nachlassbesteuerung minimiert und FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, ein Gesetz zur Einbehaltung von 10-15% der Verkaufssumme für ausländische Immobilieninvestoren) vermieden werden.

Generell ist ein US-Immobiliengeschäft für Ausländer als Einzelperson, mit einer LLC oder anderen Gesellschaften aus steuerlicher Sicht keine gute Idee. Im Folgenden gehen wir auf die Vor- und Nachteile der verschiedenen Gestaltungen jeweils im Detail ein.

3.1Immobilienbesitz als Einzelperson

Natürlich kannst du als Investor US-Immobilien direkt als Einzelperson besitzen. Während diese Option zu Beginn am schnellsten und unkompliziertesten umzusetzen ist, stellt sie auf lange Sicht auch die kostenintensivste dar. Aus diesem Grund wird sie auch nur von sehr wenigen Ausländern gewählt.

Du bist nicht nur unbeschränkt haftbar und hast keine Privatsphäre, sondern unterliegst auch der einstufigen US-Besteuerung (mit Einkommensteuer auf Bundes- und Bundesstaatsebene bzw. 30% Quellensteuer) und einer etwaigen Erbschaftsteuer (ab $60.000 auf Bundesebene bis zu 40% plus evtl. weiterer Prozentsatz abhängig von Bundesstaat) sowie der FIRPTA.

Im Falle einer Vermietung der Immobilie ist der Eigentümer verpflichtet, eine amerikanische Steuererklärung über sein US-Einkommen abzugeben. Auch für etwaige Schäden, die im Zuge einer Mietnutzung entstehen, haftet er mit dieser Gestaltung selbst.

Beim Verkauf der Immobilie fällt für Ausländer bei dieser Variante die FIRPTA an. In der Regel werden hier 15% des gesamten Verkaufspreises fällig; nur beim Verkauf bis $300.000 an einen künftigen Selbstnutzer entfällt der Einbehalt. Diese Summe wird einbehalten und gilt als Vorauszahlung an die IRS. Im Zuge der Steuererklärung wird der abgeführte Betrag dann auf die Einkommensteuer angerechnet.

Enorm kompliziert wird es, wenn du die Immobilie vermietest. Diese Mieteinnahmen gelten als passives Einkommen. Als Ausländer fallen dabei 30% Steuern an (ohne Abzüge), die der Mieter selbst einbehalten muss. Bist du direkt in die Vermietung involviert, zum Beispiel in Form von Verwaltung oder ähnlichen Dingen, so können die Einnahmen in Kombination mit einem US-Unternehmen als Einkünfte angesehen werden. Damit werden sie mit einer Einkommensteuer von bis zu 37% besteuert. Dafür können hier aber Abzüge geltend gemacht werden.

Als ausländischer, privater Eigentümer unterliegst du außerdem der Erbschaftsteuer. Diese beläuft sich im Falle deines Ablebens für alle Immobilien mit einem Wert von über $60.000 auf bis zu 40% auf Bundesebene. Dazu kommen dann noch weitere Steuern, die je nach Bundesstaat variieren.

3.2Immobilie als Unternehmenseigentum

Unter diesem Punkt gilt es mehrere verschiedene Unternehmensformen und ihre jeweiligen Vor- und Nachteile zu beleuchten.

Limited Liability Company

Der Immobilienkauf von Ausländern mit einer LLC gleicht aus steuerlicher Sicht in vielen Punkten denen eines Kaufs als Einzelperson. Im Gegensatz dazu bietet sie aber in Bezug auf die persönliche Haftung und etwaige Verluste Vorteile, da das persönliche Vermögen des Investors geschützt ist.

Vor allem für Kleininvestoren kann sie deshalb ein attraktives Gestaltungsmodell darstellen. Mit einer LLC bist du persönlich zwar gegenüber der IRS meldepflichtig, aber nicht haftbar und deine Privatsphäre ist geschützt. Was aber gleich wie bei der ersten Variante bleibt, sind die Einkommensteuer auf Bundes- und Bundesstaatsebene bzw. 30% Quellensteuer, die Nachlassbesteuerung (ab $60.000 auf Bundesebene bis zu 40% plus evtl. weiterer Prozentsatz abhängig von Bundesstaat) sowie die FIRPTA.

Während die LLC also in Hinsicht auf deine Privatsphäre eine gute Variante für dich sein kann, schützt sie nicht vor einer Erbschaftsteuer. In Bezug auf die übrigen Steuern unterscheidet sich diese Option nicht wesentlich von einem Immobilienkauf als Einzelperson.

US Corporation

Mit einer US Corporation profitiert der ausländische Investor zwar von einem Haftungsschutz und davon, dass er selbst keine Steuererklärung in den Staaten abgeben muss, davon abgesehen ist diese Variante aber meistens nicht sehr empfehlenswert, da sie das Problem mit der Erbschaftsteuer nicht löst und sogar noch zusätzliche Steuern anfallen.

Mit dieser Gestaltung ist deine Privatsphäre also bis zu einem gewissen Grad geschützt, ebenso wie dein persönliches Vermögen. In Hinsicht auf die Erbschaftsteuer bringt die US Corporation keine Vorteile, da die Immobilienanteile zum Nachlass des Investors gerechnet werden. Zwar entfällt die FIRPTA, die Kapitalertragsteuer erhöht sich aber. Dazu kommen eine Unternehmensteuer von 21% sowie eine pauschale Besteuerung bei Dividenden- und Gewinnausschüttung.

Ausländische Gesellschaft

Bei der Investition mit ausländischen Gesellschaften in US-Immobilien ist Vorsicht geboten. Hier fallen nämlich nicht nur US-Körperschaftsteuer, sondern auch die sogenannte Branch Profits Tax, eine Besteuerung auf die Ausschüttung des US-Einkommens (egal ob tatsächlich ausgeschüttet oder nicht) von 30% an.

Du profitierst mit einer ausländischen Gesellschaft hinsichtlich deiner Privatsphäre, haftest nicht persönlich und bezahlst keine Erbschaftsteuer. Dafür unterliegst du aber der Körperschaftsteuer und der 30%-igen Branch Profits Tax, die zusätzlich zur regulären Einkommensteuer anfällt und sich, auf Basis der effektiven Unternehmensgewinne berechnet, letztendlich mit bis zu 55% zu Buche schlagen kann. Die FIRPTA wird nur dann nicht fällig, wenn anstatt der Immobilie lediglich Aktien an der Auslandsgesellschaft selbst verkauft werden. Bei all diesen Faktoren wirkt sich die wegfallende Nachlasssteuer folglich nur bedingt positiv aus und macht diese Variante nicht wirklich empfehlenswert.

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3.3US-Blocker-Struktur

Dieses Gestaltungsmodell bietet beim Immobilienkauf für ausländische Investoren die wohl beste Option aus steuerlicher Sicht. Mit der Blocker-Struktur senkst du die Gesamtbelastung bei richtiger Gestaltung auf 25%. Sie kombiniert eine US C-Corporation mit einer ausländischen Gesellschaft. Damit profitierst du nicht nur von Privatsphäre und Haftungsschutz, sondern umgehst bei richtiger Planung auch FIRPTA und Nachlasssteuer. Je nach Wohnsitzland entfällt außerdem die Einkommensteuer. Bei der Veräußerung der Immobilie zahlt die Corporation auf den Gewinn 21% Körperschaftsteuer; einen ermäßigten Satz für Veräußerungsgewinne gibt es für Kapitalgesellschaften nicht.

Als Muttergesellschaft dieser US Corporation fungiert die ausländische Holding-Gesellschaft. Hältst du nach dem Immobilienverkauf eine 5-jährige Frist ein, so können sämtliche Gewinne völlig steuerfrei an die ausländische Holding ausgeschüttet werden. Bei vorheriger Ausschüttung wird eine Quellensteuer zwischen 5 und 30% fällig. Je nach Standort der Auslandsgesellschaft kann diese Steuer auf 5 oder 10% gesenkt werden (z.B. UK).

Unsere Kanzlei übernimmt die Strukturierung dieser Blocker-Struktur selbstverständlich gerne für dich. Wir entscheiden uns dabei üblicherweise für Gesellschaften in Staaten, die ein DBA mit den USA haben, wie das auch im UK der Fall ist.

Zur US-Blocker-Struktur →

Es gibt natürlich auch andere Arten der steuerlichen Optimierung wie zum Beispiel eine US Gesellschaft, die ein Gehalt an im Ausland lebende Gründer bezahlt. Wir kümmern uns gerne darum, den für dich steuerlich besten Weg zu finden. Wenn du mehr zum Thema erfahren willst, empfehlen wir dir unseren Artikel zur Entnahme bzw. Vereinnahmung von Gewinnen aus der US-Corporation.

Wenn du dir bei der Wahl der für dein Vorhaben richtigen Variante unsicher bist, steht dir unsere Steuerkanzlei gerne tatkräftig zur Seite. Wir verfügen auch in den USA über jahrelange Erfahrung mit den verschiedenen Rechtsformen und helfen dir, angefangen von der Evaluierung der passenden Struktur, bis hin zu einer etwaigen Gründung.

4Fazit zum Immobilienkauf in den USA

Bei einem Immobiliengeschäft sollten sich Ausländer in den USA unbedingt vorab über die richtige Rechtsform für dieses Vorhaben informieren, ansonsten kann eine Investition schnell ungewollte, steuerliche Nachteile nach sich ziehen, die mit der richtigen Strukturierung vermieden werden könnten.

Unsere Steuerkanzlei bringt auf diesem Gebiet wertvolle Erfahrung mit und ist dir bei der Evaluierung der für dich persönlich besten Variante gerne behilflich. Dabei informieren und beraten wir dich gerne auch über wichtige Themen wie die Auswahl des besten Bundesstaates, die Gründung einer etwaigen Gesellschaft und sonstige Angelegenheiten. Vereinbare einfach ein Beratungsgespräch und komm deiner gewinnbringenden Immobilieninvestition in den USA ein großes Stück näher.

Zusammengefasst

• Erträge aus US-Immobilien werden nach dem Belegenheitsprinzip in den USA versteuert.
• Bei der US-Erbschaftsteuer liegt der Freibetrag für ausländische Investoren bei 60.000 Dollar, darüber fallen auf Bundesebene bis zu 40 Prozent an.
• Direktbesitz und LLC schützen weder vor der Erbschaftsteuer noch vor FIRPTA. Die LLC bietet aber Haftungsschutz und Privatsphäre.
• Eine US-Corporation allein löst das Erbschaftsteuerproblem nicht, und eine ausländische Gesellschaft bringt die Branch Profits Tax von 30 Prozent mit.
• Als steuerlich beste Struktur gilt in der Regel der US-Blocker: eine US C-Corporation unter einer ausländischen Holding.

Häufige Fragen

Welche Rechtsform ist für Ausländer beim Kauf einer US-Immobilie die beste?

In der Regel die US-Blocker-Struktur. Eine US C-Corporation hält die Immobilie, ihre Anteile hält eine ausländische Holding. Richtig aufgesetzt, deckt sie den Verkauf, den Erbfall und FIRPTA ab. Welche Gestaltung zu dir passt, hängt aber immer von deinen Zielen und Plänen ab. Mehr zum US-Blocker für Immobilien.

Wie hoch ist die US-Erbschaftsteuer für ausländische Eigentümer?

Für Investoren ohne Wohnsitz in den USA liegt der Freibetrag bei 60.000 Dollar. Darüber fallen auf Bundesebene rund 40 Prozent an, je nach Bundesstaat kommen weitere Steuern dazu. Ausführlich dazu: Die US-Erbschaftsteuer für Nicht-US-Bürger.

Schützt eine LLC vor der US-Erbschaftsteuer?

Nein. Die LLC schützt dein persönliches Vermögen bei Haftungsfällen und deine Privatsphäre. Steuerlich unterscheidet sie sich kaum vom Kauf als Einzelperson: Einkommensteuer, Nachlassbesteuerung und FIRPTA bleiben.

Was ist FIRPTA?

Der Foreign Investment in Real Property Tax Act. Verkauft ein Ausländer eine US-Immobilie, behält der Käufer einen Teil des Verkaufspreises ein und führt ihn an die IRS ab. Der Betrag gilt als Vorauszahlung und wird in der Steuererklärung auf die Einkommensteuer angerechnet.

Warum ist eine ausländische Gesellschaft allein keine gute Lösung?

Sie bezahlt zwar keine US-Erbschaftsteuer, unterliegt aber der US-Körperschaftsteuer und zusätzlich der Branch Profits Tax von 30 Prozent auf das US-Einkommen, egal ob es ausgeschüttet wird oder nicht.

Muss ich als Vermieter einer US-Immobilie eine US-Steuererklärung abgeben?

Ja. Wer eine US-Immobilie als Einzelperson vermietet, muss eine amerikanische Steuererklärung über sein US-Einkommen abgeben. Wie das konkret aussieht, zeigt unser Beitrag zu den Steuern für US-Immobilienbesitzer.

So helfen wir dir

• US-Blocker für ImmobilienUS-Immobilien kaufen über eine US C-Corporation mit britischer Holding.
• Corporation gründenDie US-Corporation (Inc) für Wachstum, Investoren und Visum.
• Steuererklärung CorporationForm 1120 und Form 5472 für deine US-Corporation.
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