Die ideale Rechtsform um als Ausländer in US-Immobilien zu investieren

Der Immobilienmarkt der USA als rentable Investitionsmöglichkeit

Immobilien in den USA sind für viele ausländische Investoren sehr interessant. Während diese Art von Geschäften für Amerikaner selbst meist nur eine geringe steuerliche Belastung bedeutet, gibt es für Personen mit anderen Wohnsitzstaaten bei der Vorausplanung ein paar Dinge zu beachten, damit der Immobilienkauf letztlich keine steuerlichen Nachteile mit sich bringt. 

Finden Sie auf dieser Seite heraus, wie Sie als Ausländer eine Immobilieninvestition in den USA am besten gestalten und was es vorab zu bedenken gilt.

Was gilt es vor dem Immobilienkauf zu beachten?

Bevor Sie sich als Ausländer in den USA zum Immobilienkauf entscheiden, sollten Sie sich im Vorhinein über einige Punkte Gedanken machen. Während die genaue Gestaltung beim Erwerb der Immobilie egal ist, kann man hinsichtlich eines späteren Verkaufs oder ähnlichen Szenarien die steuerliche Belastung mit bestimmten Modellen minimieren.

Das Belegenheitsprinzip legt fest, dass Erträge aus Immobilien (Miete, Pacht, Veräußerungserlöse etc.) dort versteuert werden müssen, wo sie sich befinden. Dies ist ein wesentlicher Faktor, wenn man zum Beispiel Themen wie die Kapitalertragsteuer oder die Erbschaftssteuer bedenkt. US-Amerikaner selbst profitieren bei einem Erbe von relativ hohen Freibeträgen, für ausländische Investoren wird es hier hingegen schnell kostspielig. Für sie liegt der Freibetrag bei lediglich $ 60.000,00. Danach fallen 40% an. In Summe können die anfallenden Steuern bei falscher Strukturierung des Investments auf die Verkaufsgewinne sogar bis zu 55% betragen.

Um ein Immobiliengeschäft auch für Ausländer attraktiv zu machen, gibt es verschiedene Varianten und Modelle. Richtig eingesetzt, garantieren sie eine möglichst steuergünstige Gestaltung. Mit ihnen berücksichtigen Sie drei wesentliche Überlegungen:

  • Die Besteuerung bei Veräußerung der Immobilie bzw. der Rückführung der Gewinne
  • Die Steuerlast im Todesfall
  • Anforderungen bzgl. Vertraulichkeit und Meldepflicht

Die perfekte Gestaltung für Ihr Immobilienvorhaben in den USA hängt dabei stets von Ihrer jeweiligen Situation ab und kann sich von Fall zu Fall unterscheiden. Persönliche Ziele, Zukunftspläne und weitere Faktoren spielen hier eine große Rolle. Es gibt keine Universalregel, die einfach blind für jeden angewandt werden kann.

Mit der richtigen Vorausplanung und Beratung können viele Bedenken bezüglich des Besitzes von US-Immobilien reduziert oder sogar ganz beseitigt werden.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

Vorab sei kurz erwähnt, dass bei einem US-Immobilieninvestment die steuerlich beste Struktur für Ausländer in der Regel die sogenannte US Blocker Struktur ist. Dieses Modell kombiniert eine US C-Corporation mit einer ausländischen Holding-Gesellschaft und deckt bei richtiger Strukturierung alle steuerlich interessanten Punkte ab. Mit ihr können die Kapitalgewinne beim Verkauf optimiert, die Nachlassbesteuerung minimiert und FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, ein Gesetz zur Einbehaltung von 10-15% der Verkaufssumme für ausländische Immobilieninvestoren) vermieden werden.

Generell ist ein US-Immobiliengeschäft für Ausländer als Einzelperson, mit einer LLC oder anderen Gesellschaften aus steuerlicher Sicht keine gute Idee. Im Folgenden gehen wir auf die Vor- und Nachteile der verschiedenen Gestaltungen jeweils im Detail ein.

  • 1. Immobilienbesitz als Einzelperson

  • Natürlich können Sie als Investor US-Immobilien direkt als Einzelperson besitzen. Während dies Option zu Beginn am schnellsten und unkompliziertesten umzusetzen ist, stellt sie auf lange Sicht auch die kostenintensivste dar. Aus diesem Grund wird sie auch nur von sehr wenigen Ausländern gewählt.

    Sie sind nicht nur unbeschränkt haftbar und haben keine Privatsphäre, sondern unterliegen auch der einstufigen US-Besteuerung  (mit Einkommensteuer auf Bundes- und Bundesstaatsebene bzw. 30% Quellensteuer) und einer etwaigen Erbschaftssteuer (ab $60.000,00 auf Bundesebene 40% plus evtl. weiterer Prozentsatz abhängig von Bundesstaat) sowie der FIRPTA.

    Im Falle einer Vermietung der Immobilie ist der Eigentümer verpflichtet, eine amerikanische Steuererklärung über sein US-Einkommen abzugeben. Auch für etwaige Schäden, die im Zuge einer Mietnutzung entstehen, haftet er mit dieser Gestaltung selbst.

    Beim Verkauf der Immobilie fällt für Ausländer bei dieser Variante die FIRPTA an. Ab $300.000,00 werden hier 15% des gesamten Verkaufspreises fällig. Diese Summe wird einbehalten und gilt als Vorauszahlung an die IRS. Im Zuge der Steuererklärung wird der abgeführte Betrag dann auf die Einkommensteuer angerechnet.

    Enorm kompliziert wird es, wenn Sie die Immobilie vermieten. Diese Mieteinnahmen gelten als passives Einkommen. Als Ausländer fallen dabei 30% Steuern an – ohne Abzüge – die der Mieter selbst einbehalten muss. Sind Sie direkt in die Vermietung involviert, zum Beispiel in Form von Verwaltung oder ähnlichen Dingen, so können die Einnahmen in Kombination mit einem US-Unternehmen als Einkünfte angesehen werden. Damit mit einer Einkommensteuer von bis zu 40% besteuert – dafür können hier aber Abzüge geltend gemacht werden.

    Als ausländischer, privater Eigentümer unterliegen sie außerdem der Erbschaftssteuer. Diese beläuft sich im Falle Ihres Ablebens für alle Immobilien, mit einem Wert von über  $60.000,00 auf rund 40% auf Bundesebene. Dazu kommen dann noch weitere Steuern, die je nach Bundesstaat variieren.

  • 2. Immobilie als Unternehmenseigentum

  • Unter diesem Punkt gilt es mehrere verschiedene Unternehmensformen und ihre jeweiligen Vor- und Nachteile zu beleuchten.

    Limited Liability Company

    Der Immobilienkauf von Ausländern mit einer LLC gleicht aus steuerlicher Sicht in vielen Punkten denen eines Kaufs als Einzelperson. Im Gegensatz dazu bietet sie aber im Bezug auf die persönliche Haftung und etwaige Verluste Vorteile, da das persönliche Vermögen des Investors geschützt ist.

    Vor allem für Kleininvestoren kann sie deshalb ein attraktives Gestaltungsmodell darstellen. Mit einer LLC sind Sie persönlich zwar gegenüber der IRS meldepflichtig, aber nicht haftbar und Ihre Privatsphäre ist geschützt. Was aber gleich wie bei der ersten Variante bleibt, sind die Einkommensteuer auf Bundes- und Bundesstaatsebene bzw. 30% Quellensteuer, die Nachlassbesteuerung (ab $60.000,00 auf Bundesebene 40% plus evtl. weiterer Prozentsatz abhängig von Bundesstaat) sowie die FIRPTA.

    Während die LLC also in hinsicht auf Ihre Privatsphäre eine gute Variante für Sie sein kann, schützt sie nicht vor einer Erbschaftssteuer. Im Bezug auf die übrigen Steuern unterscheidet sich diese Option nicht wesentlich von einem Immobilienkauf als Einzelperson.

    US Corporation

    Mit einer US Corporation profitiert der ausländische Investor zwar von einem Haftungsschutz und davon, dass er selbst keine Steuererklärung in den Staaten abgeben muss, davon abgesehen ist diese Variante aber meistens nicht sehr empfehlenswert, da sie das Problem mit der Erbschaftssteuer nicht löst und sogar noch zusätzliche Steuern anfallen. 

    Mit dieser Gestaltung ist Ihre Privatsphäre also bis zu einem gewissen Grad geschützt, ebenso wie Ihr persönliches Vermögen. In Hinsicht auf die Erbschaftssteuer bringt die US Corporation keine Vorteile, da die Immobilienanteile zum Nachlass des Investors gerechnet werden. Zwar entfällt die FIRPTA, die Kapitalertragsteuer erhöht sich aber. Dazu kommen eine Unternehmenssteuer von 21% sowie eine pauschale Besteuerung bei Dividenden- und Gewinnausschüttung.

    Ausländische Gesellschaft

    Bei der Investition mit ausländischen Gesellschaften in US-Immobilien ist Vorsicht geboten. Hier fallen nämlich nicht nur US-Körperschaftsteuer, sondern auch die sogenannte Branch Profits Tax, eine Besteuerung auf die Ausschüttung des US-Einkommens – egal ob tatsächlich ausgeschüttet oder nicht – von 30% an.

    Sie profitieren mit einer ausländischen Gesellschaft hinsichtlich Ihrer Privatsphäre, haften nicht persönlich und bezahlen keine Erbschaftssteuer. Dafür unterliegen Sie aber der Körperschaftsteuer und der 30%-igen Branch Profits Tax, die zusätzlich zur regulären Einkommensteuer anfällt und sich, auf Basis der effektiven Unternehmensgewinne berechnet, letztendlich mit bis zu 55% zu Buche schlagen kann. Die FIRPTA wird nur dann nicht fällig, wenn anstatt der Immobilie lediglich Aktien an der Auslandsgesellschaft selbst verkauft werden. Bei all diesen Faktoren wirkt sich die wegfallende Nachlasssteuer folglich nur bedingt positiv aus und macht diese Variante nicht wirklich empfehlenswert.

    US Blocker Struktur

    Dieses Gestaltungsmodell bietet beim Immobilienkauf für ausländische Investoren die wohl beste Option aus steuerlicher Sicht. Mit der Blocker Struktur senken Sie die Gesamtbelastung bei richtiger Gestaltung auf 25%. Sie kombiniert eine US C-Corporation mit einer ausländischen Gesellschaft. Damit profitieren Sie nicht nur von Privatsphäre und Haftungsschutz, sondern umgehen bei richtiger Planung auch FIRPTA und Nachlasssteuer. Je nach Wohnsitzland entfällt außerdem die Einkommensteuer. Bei der Veräußerung der Immobilie bezahlen Sie mit der Corporation höchstens 20% Capital Gains Tax.

    Als Muttergesellschaft dieser US Corporation fungiert die ausländische Holding-Gesellschaft. Halten Sie nach Immobilienverkauf eine 5-jährige Frist ein, so können sämtliche Gewinne völlig steuerfrei an die ausländische Holding ausgeschüttet werden. Bei vorheriger Ausschüttung wird eine Quellensteuer zwischen 5 und 30% fällig. Je nach Standort der Auslandsgesellschaft kann diese Steuer auf 5 oder 10% gesenkt werden (z.B. UK).

    Unsere Kanzlei übernimmt die Strukturierung dieser Blocker Struktur selbstverständlich gerne für Sie. Wir entscheiden uns dabei üblicherweise für Gesellschaften in Staaten die ein DBA mit den USA haben – wie das auch im UK der Fall ist. 

    Es gibt natürlich auch andere Arten der steuerlichen Optimierung wie zum Beispiel eine US Gesellschaft, die ein Gehalt an im Ausland lebende Gründer bezahlt. Wir kümmern uns gerne darum, den für Sie steuerlich besten Weg zu finden. Wenn Sie mehr zum Thema erfahren wollen empfehlen wir Ihnen unseren Artikel zur Entnahme bzw. Vereinnahmung von Gewinnen aus der US-Corporation.

    Wenn Sie sich bei der Wahl der für Ihr Vorhaben richtigen Variante unsicher sind, steht Ihnen unsere Steuerkanzlei gerne tatkräftig zur Seite. Wir verfügen auch in den USA über jahrelange Erfahrung mit den verschiedenen Rechtsformen und helfen Ihnen, angefangen von der Evaluierung der passenden Struktur, bis hin zu einer etwaigen Gründung.

    Fazit zum Immobilienkauf in den USA

    Bei einem Immobiliengeschäft sollten sich Ausländer in den USA unbedingt vorab über die richtige Rechtsform für dieses Vorhaben informieren, ansonsten kann eine Investition schnell ungewollte, steuerliche Nachteile nach sich ziehen, die mit der richtigen Strukturierung vermieden werden könnten.

    Unsere Steuerkanzlei bringt auf diesem Gebiet wertvolle Erfahrung mit und ist Ihnen bei der Evaluierung der für Sie persönlich besten Variante gerne behilflich. Dabei informieren und beraten wir Sie gerne auch über wichtige Themen wie die Auswahl des besten Bundesstaates, der Gründung einer etwaigen Gesellschaft und sonstigen Angelegenheiten. Vereinbaren Sie einfach ein Beratungsgespräch und kommen Sie Ihrer gewinnbringenden Immobilieninvestition in den USA ein großes Stück näher.