US-Blocker Struktur zum Erwerb von US-Immobilien

Wie funktioniert die US-Blocker Struktur?

Während amerikanische Investoren beim Immobilienkauf zum Beispiel beim Thema Erbschaftssteuer von hohen Freibeträgen profitieren, wird es für ausländische Käufer schnell kostspielig. Je nach Strukturierung müssen auf spätere Verkaufsgewinne bis zu 55% Steuern bezahlt werden. Mit der US-Blocker Struktur bieten wir Ihnen eine möglichst steuergünstige Gestaltung, die sowohl die Besteuerung und Rückführung von Veräußerungsgewinnen als auch die Steuerlast im Todesfall und die Anforderungen hinsichtlich Vertraulichkeit und Meldepflicht berücksichtigt.

Die US-Blocker Struktur kombiniert eine US C-Corporation mit einer UK-Limited als Holding-Gesellschaft. Bei richtiger Planung umgehen Sie mit diesem Gestaltungsmodell sowohl die FIRPTA als auch eine spätere Nachlassbesteuerung und erhalten so aus steuerlicher Sicht die beste Option für einen Immobilienkauf in den USA als Ausländer.

Als Eigentümer bietet Ihnen diese Struktur nicht nur Privatsphäre und Haftungsschutz, sondern schützt auch Ihr persönliches Vermögen. Erbschaftsteuer fällt ebenso wenig an wie eine Schenkungssteuer. Je nach Immobilienstandort sind bis zu 20% Kapitalertragsteuer zu entrichten. Der große Vorteil dieses Modells besteht im Vergleich zu einer Investition als Privatperson oder mit einer anderen US-Gesellschaft darin, dass bei intelligenter Strukturierung und je nach Wohnsitz dank der US C-Corporation mit britischer Holding eventuell gar keine Einkommensteuer fällig wird.

Im Detail funktioniert die US-Blocker Struktur so, dass die amerikanische Gesellschaft für den Erwerb, Besitz und Verkauf der Immobilie zuständig ist. Etwaige Mieteinnahmen werden in den Staaten versteuert. Da es sich bei der Corporation um eine amerikanische und keine ausländische Gesellschaft handelt, kann die FIRPTA vermieden werden. Bei späterer Veräußerung der Immobilie fallen für die C-Corporation zudem höchstens 20% Capital Gains Tax an. Gewinne werden dann wiederum an die britische Holding ausgeschüttet.

Als Muttergesellschaft dieser US Corporation fungiert die UK-Limited als Holding-Gesellschaft. Im Todesfall des Investors muss damit keine Erbschaftssteuer bezahlt werden, weil keine Übertragung in den USA stattfindet. 

Ist der Investor außerdem bereit, nach dem Verkauf der Immobilie durch die US Corporation eine gesetzlich vorgeschriebene, 5-jährige Frist abzuwarten, kann er sämtliche Gewinne bzw. das gesamte Vermögen der US-Gesellschaft völlig steuerfrei an die britische Holding ausschütten. Damit ergeben sich zwar 5 Jahre Wartezeit, in denen die Summe lediglich in den Staaten weiterinvestiert werden kann, dafür umgeht man auf diese Art und Weise aber jegliche Besteuerung in den USA. Die amerikanische Gesellschaft kann im Anschluss einfach geschlossen werden.

Sie können die Gewinne selbstverständlich auch vorher ausschütten, dann kommt allerdings die Quellensteuer zum Tragen. Diese beträgt je nach Sitzstaat der Holding-Gesellschaft zwischen 5 und 30%. Wir empfehlen Ihnen aus diesem Grund das UK mit der britischen Limited als Holding. Dort beläuft sich die Steuer lediglich auf 0 bzw. 5%.

Insgesamt fallen mit der US-Blocker Struktur bei einem Immobiliengeschäft zusammengefasst also bis zu 20% Kapitalertragsteuer auf den Verkaufserlös für die US C-Corporation an. Eine etwaige Quellensteuer bei Ausschüttung an die britische Muttergesellschaft vor der 5-jährigen Frist schlägt sich mit 0 bzw. 5% zu Buche. Leben Sie in einem Staat, in dem Sie auf Auslandseinkünfte keine Einkommensteuer bezahlen müssen, so beträgt die steuerliche Gesamtbelastung mit dieser Option lediglich 25%.

An dieser Stelle sei anzumerken, dass es noch eine andere Möglichkeit gibt, eine steuerliche Belastung in den USA zu vermeiden. Diese besteht darin, dass die US Corporation die Immobilie nicht direkt, sondern lediglich indirekt über die Veräußerung von Anteilen an der Gesellschaft verkauft. Das heißt konkret, dass der Käufer in diesem Fall nicht die Immobilie selbst, sondern die Firma, der die Immobilie gehört, kauft. Einzige Schwierigkeit dabei ist, einen passenden Käufer zu finden, für den dieses Geschäft mit seiner persönlichen Vermögensplanung übereinstimmt.

Unser Angebot zur US-Blocker Struktur

Unsere Kanzlei übernimmt die gesamte Strukturierung der US-Blocker Struktur für Sie. Dazu gehört nicht nur die US C-Corporation, sondern auch die britische Limited. Als erstes erfolgt die Gründung der UK Limited, die dann als Holding-Gesellschaft fungiert. Mit dieser gründen wir im Anschluss die C-Corporation in den Staaten.

Unser Angebot beinhaltet die Ausarbeitung und Einreichung sämtlicher Dokumente für die Gründung nicht nur von einer, sondern von zwei Gesellschaften. Abgesehen von der Gründung der beiden Gesellschaften beinhaltet das US-Blocker Struktur Produkt auch sämtliche Leistungen, die im einzelnen Paket der C-Corporation üblicherweise enthalten sind wie z.B. die Kontoeröffnung. Außerdem passen wir die Satzung der C-Corporation so an, dass diese speziell auf den Immobilienkauf zugeschnitten ist. Auch etwaige Zusatzleistungen (wie zum Beispiel ein US-Director für die C-Corporation) können selbstverständlich dazugebucht werden. Hier finden Sie eine Übersicht über die enthaltenen Leistungen für die US C-Corporation sowie die optionalen Zusatzleistungen.

Die C-Corporation kann in allen US-Bundesstaaten gegründet werden, die auf unserer Website üblicherweise zur Verfügung stehen. Spätere Einnahmen im Zusammenhang mit der US-Blocker Struktur sind dann ohnehin dort steuerlich veranlagt, wo sich die Immobilie befindet. 

Im Anschluss an die Unternehmensgründung kümmern wir uns für Sie um die Besorgung der entsprechenden Dokumente für den Immobilienerwerb. Dazu gehören unter anderem der Handelsregisterauszug mit dem Certificate of Good Standing sowie weitere Unterlagen. Alle erforderlichen Dokumente sind ebenfalls im Paket enthalten. 

Im Anschluss übernimmt unsere Kanzlei sowohl für die britische als auch die amerikanische Gesellschaft die laufende steuerliche Betreuung.

Unsere Kanzlei verfolgt wie immer den gesamten Ablauf bis zur korrekten Implementierung der US-Blocker Struktur, mit der einer Investition in amerikanische Immobilien nichts mehr im Wege steht. Unsere Dienstleistung endet nicht mit dem Einreichen der Formulare zur Gründung der Gesellschaften. Im Zusammenhang mit den zuständigen Behörden in zwei verschiedenen Ländern kann es immer wieder zu Verzögerungen kommen. Sollte dies der Fall sein, bemühen wir uns darum, den Vorgang soweit als möglich zu beschleunigen (keine Express-Bearbeitungen, aber innerhalb unserer Möglichkeiten tun wir unser bestes) und bei den zuständigen Stellen anzurufen, damit die Bearbeitung so schnell wie möglich erfolgreich abgeschlossen wird. Auch um etwaige Rückfragen oder zusätzlich von den Behörden geforderte Dokumente kümmern wir uns für Sie. Es handelt sich bei unserer Dienstleistung also nicht nur um eine einfache Einreichung bzw. Abgabe, sondern um einen aktiven Prozess mit Follow-up, der erst zu Ende geht, wenn die Anmeldung der amerikanischen und der britischen Holding-Gesellschaft erfolgreich über die Bühne gegangen ist und die US-Blocker Struktur vollständig installiert ist.

Im Unterschied zur normalen US C-Corporation mit internationaler Holding ist diese Struktur speziell für den Kauf von Immobilien durch ausländische Investoren in den USA optimiert. Auch bei der Satzung der amerikanischen Gesellschaft handelt es sich um eine speziell von uns ausgearbeitete Version für den Immobilienerwerb.

Wichtige Hinweise betreffend der US-Blocker Struktur

Natürlich gibt es auch andere Arten der steuerlichen Optimierung, wenn Sie als ausländischer Investor in den USA Immobilien erwerben wollen. Die US-Blocker Struktur mit britischer Holding-Gesellschaft dient in erster Linie dazu, die Erbschaftssteuer zu vermeiden. Als Alternative könnte die US Gesellschaft beispielsweise ein Gehalt an im Ausland lebende Gründer bezahlen. Die beste Strategie für die Ausschüttung hängt aber immer von Ihrer persönlichen Situation ab und kann nicht pauschal festgelegt werden. Wir kümmern uns gerne darum, den für Sie steuerlich besten Weg zu finden. Wenn Sie mehr zum Thema erfahren wollen empfehlen wir Ihnen unseren Artikel zur Entnahme bzw. Vereinnahmung von Gewinnen aus der US-Corporation.

Nächste Schritte zur US-Blocker Struktur

1. Wenn Sie uns für die Implementierung einer US-Blocker Struktur mandatieren wollen, buchen Sie als erstes das hier beschriebene Produkt.
2. Im Anschluss erhalten Sie von uns per E-Mail ein Formular in das Sie alle relevanten Informationen vollständig eintragen.
3. Nachdem Sie uns das ausgefüllte Formular retourniert haben, beginnen wir mit der Ausarbeitung der erforderlichen Dokumente für die Gründung der britischen Holding-Gesellschaft und der US C-Corporation.
4. Abschließend erhalten Sie von uns alle notwendigen Informationen.

FAQ – Wichtige Fragen zur US-Blocker Struktur

Was kostet die US-Blocker Struktur?

Der angegebene Preis enthält das Minimalhonorar. Dieses ist im Normalfall ausreichend für die Implementierung der US-Blocker Struktur. Abhängig von der genauen Situation kann mehr Aufwand entstehen und weitere Zahlungen fällig werden. Diese stellen wir bei Bedarf hinterher in Rechnung. Bei komplexeren Vorhaben stellt der Betrag also eine Anzahlung dar. Sollte das der Fall sein, informieren wir Sie rechtzeitig und besprechen das weitere Vorgehen mit Ihnen gemeinsam.

Wie setzt sich die Gesamtsteuerbelastung der US-Blocker Struktur zusammen?

Bei einem Immobilienkauf in den USA fallen für ausländische Investoren mit der US-Blocker Struktur gesamt bis zu 20% Kapitalertragsteuer auf den Verkaufserlös für die US C-Corporation an. Bei Gewinnausschüttung an die britische Holding-Gesellschaft ist vor Ablauf einer 5-jährigen Wartefrist außerdem eine Quellensteuer von 0 bis 5% zu bezahlen. Leben Sie in einem Staat, in dem Sie auf Auslandseinkünfte keine Einkommensteuer bezahlen müssen, so beträgt die steuerliche Gesamtbelastung mit dieser Option lediglich 25%.

Was ist im Angebot inkludiert?

• Gründung einer UK Limited als Holding-Gesellschaft
• Gründung der US C-Corporation
• Steuerliche Registrierung und Beratung der US-Gesellschaft

Was gilt es zu beachten?

Die US-Blocker Struktur ist nicht die einzige Art der steuerlichen Optimierung, wenn Sie als ausländischer Investor in den USA Immobilien erwerben wollen. Die Kombination aus britischer Holding-Gesellschaft und US C-Corporation dient in erster Linie dazu, eine spätere Erbschaftssteuer zu vermeiden. Alternativ können Sie sich von der amerikanischen Gesellschaft beispielsweise ein Gehalt ins Ausland bezahlen lassen. Die beste Strategie für die Ausschüttung hängt aber immer von Ihrer persönlichen Situation ab und kann nicht pauschal festgelegt werden. Wir kümmern uns gerne darum, mit Ihnen gemeinsam den für Sie steuerlich besten Weg zu finden. Wenn Sie mehr zum Thema erfahren wollen empfehlen wir Ihnen unseren Artikel zur Entnahme bzw. Vereinnahmung von Gewinnen aus der US-Corporation.