Die Goldgrube, die keiner kennt: Warum deutschsprachige Investoren in Section 8 US-Sozialimmobilien investieren

Im Jahr 2016 saß ich mit einem Mandanten aus Wien in einem schäbigen Diner in Dayton, Ohio. Er hatte gerade für 35.000 Dollar ein heruntergekommenes Haus ersteigert. Außen stand ein rostiger Kühlschrank, das Dach war undicht, und im Wohnzimmer lagen noch die Matratzen der letzten Mieter. Ich fragte ihn, ob er sich sicher sei, dass das hier eine gute Idee sei.

Er grinste nur, zog sein Handy hervor und zeigte mir einen Screenshot: ein Mieterprofil vom US Housing Choice Voucher Program – besser bekannt als Section 8. Die monatliche Miete, die der Staat überweisen würde? 1.025 Dollar. Garantiert. Monat für Monat.

Damals dachte ich: Das ist verrückt. Heute weiß ich: Das ist genial.

Warum ausgerechnet Sozialmieter?

Viele denken bei „Mietern auf Sozialhilfe“ an schwierige Klientel, Zahlungsausfälle oder Probleme mit der Nachbarschaft. Aber in den USA ist das System anders strukturiert – und für Investoren sehr attraktiv.

Das sogenannte Section-8-Programm bietet Menschen mit geringem Einkommen Mietunterstützung. Der Staat zahlt dabei den Großteil der Miete direkt an den Vermieter. Für Eigentümer heißt das:

• Sichere Zahlung vom Staat, meist pünktlich zum Monatsanfang

• Langfristige Mieter, denn viele Empfänger bleiben über Jahre

• Attraktive Mietniveaus, oft höher als auf dem freien Markt in schlechten Lagen

• Geringes Leerstandsrisiko, da die Nachfrage konstant hoch ist

Gerade in sogenannten "Cashflow-Märkten" wie Indiana, Ohio, Michigan oder Teilen von Georgia ist das Vermieten an Sozialmieter ein echter Geheimtipp.

Die Strategie der deutschsprachigen Investoren

Was deutsche, österreichische und schweizerische Investoren von ihren US-amerikanischen Kollegen unterscheidet, ist die Kombination aus:

• Langfristigem Denken

• Solider Finanzierung ohne Hebelung

• Eigenleistungen bei Renovierung

• Internationaler Steueroptimierung

Viele von ihnen kaufen Häuser bar – also ohne Bankfinanzierung. Oft handelt es sich um Beträge zwischen 30.000 und 80.000 US-Dollar pro Immobilie. Die Häuser sind meist in schlechtem Zustand, aber solide gebaut. Manchmal stammen sie aus Zwangsversteigerungen oder Auktionen.

Das Erfolgsrezept? Selber renovieren oder durch eigene Teams sanieren lassen. Neue Fenster, neue Elektrik, frische Farbe, manchmal eine neue Küche – und schon ist die Bude „Section 8 ready“.

Ein Investor aus Zürich erzählte mir: „Ich fliege zweimal im Jahr mit meinem Schwager nach Cleveland. Wir renovieren dann drei, vier Häuser. Für uns ist das wie Urlaub, nur profitabler.“

Realistische Renditen: 15 % und mehr – netto

Die Zahlen sprechen für sich. Nehmen wir ein Beispiel:

• Kaufpreis: 40.000 USD

• Renovierung: 20.000 USD

• Gesamtkosten: 60.000 USD

• Monatliche Miete: 1.000 USD (vom Staat)

• Jahresmiete: 12.000 USD

• Laufende Kosten (Versicherung, Steuer, Instandhaltung): 2.500 USD

Nettoertrag: 9.500 USD p.a.
Rendite auf eingesetztes Kapital: 15,8 %

Und das ohne Kreditrisiko, ohne Leerstand und mit staatlich garantierten Zahlungen.

Das richtige Mindset: Was Sie mitbringen müssen

Diese Art von Investment ist nichts für Snobs in Seersucker-Anzügen, die sich in Florida ein Condo mit Marmorboden kaufen wollen. Sie ist für handfeste Unternehmer, die anpacken können oder die richtigen Leute haben.

Wer erwartet, dass sich alles von alleine regelt, wird enttäuscht. Wer aber bereit ist, sich mit amerikanischem Mietrecht, Renovierungskosten und dem sozialen Wohnungsmarkt auseinanderzusetzen, wird belohnt.

Die erfolgreichsten Mandanten in diesem Bereich haben drei Dinge gemeinsam:

1. Sie sind nicht zimperlich.

2. Sie kennen ihr Zahlenwerk.

3. Sie haben ein gutes lokales Team.

Worauf Sie achten sollten: Die größten Fehler

Natürlich ist nicht alles Gold, was glänzt. Es gibt auch Fallstricke:

• Falsche Standorte: Manche Stadtteile sind schlichtweg No-Go-Zonen. Eine Fahrt mit dem Auto durch die Gegend bei Tag und Nacht hilft.

• Schlechte Verwalter: Property Manager entscheiden über Erfolg oder Misserfolg. Wer nur das Billigste nimmt, zahlt doppelt.

• Fehlende Erfahrung mit Section 8: Nicht jede Verwaltung kennt sich mit dem Papierkram aus. Und der ist bürokratisch – allerdings einmal erledigt, läuft alles glatt.

• Steuerliche Fehlplanung: Wer in den USA Einnahmen erzielt, muss dort auch Steuern zahlen – aber es gibt legale Möglichkeiten, diese zu optimieren.

Steuerfragen: Was Sie beachten müssen

Ein entscheidender Punkt, den viele europäische Investoren unterschätzen: US-Einkünfte sind in den USA steuerpflichtig – unabhängig davon, ob Sie dort leben oder nicht. Wer regelmäßig Einnahmen aus Vermietung erzielt, fällt in den Anwendungsbereich des Internal Revenue Code und muss eine US-Steuernummer (ITIN) beantragen und jährlich eine Steuererklärung abgeben (Form 1040NR oder 1120 je nach Struktur).

In der Praxis bedeutet das oft:

• 10–15 % effektive Steuerlast in den USA

• Anrechnung oder Freistellung im Heimatland (auf Basis des Doppelbesteuerungsabkommens)

• Keine Sozialversicherungsabgaben, da es sich nicht um aktive Erwerbstätigkeit handelt

Doch damit nicht genug. Drei weitere Themen werden oft übersehen – mit potenziell teuren Folgen:

1. FIRPTA – die Verkaufsfalle für Ausländer

Die Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) schreibt vor, dass beim Verkauf einer Immobilie durch einen ausländischen Eigentümer pauschal 15 % des Verkaufserlöses einbehalten werden – und zwar vom Käufer, nicht vom Verkäufer!

Das kann dazu führen, dass selbst bei einem kleinen oder verlustreichen Verkauf ein hoher Betrag blockiert wird. Beispiel:

• Verkaufspreis: 200.000 USD

• FIRPTA-Einbehalt: 30.000 USD – unabhängig vom Gewinn!

Mit der richtigen Struktur (z. B. steuerlich transparente LLC, strukturierter Anteilstransfer oder Vorab-Zertifizierung beim IRS) lässt sich dieser Einbehalt vermeiden oder minimieren.

2. US-Erbschaftssteuer – der stille Killer

Die Vereinigten Staaten erheben auf inländisches Vermögen (z. B. Immobilien) eine bundesweite Erbschaftssteuer (Estate Tax) – auch bei ausländischen Erblassern. Der Schock kommt beim Blick auf die Freibeträge:

• Nur 60.000 USD Freibetrag für Nichtresidenten

• Alles darüber kann mit bis zu 40 % besteuert werden

Ein einfaches Mehrfamilienhaus für 180.000 USD, das an die Kinder vererbt werden soll, kann so 48.000 USD Steuerbelastung auslösen.

Lösung: Halten Sie US-Immobilien nie direkt, sondern über eine Kapitalgesellschaft mit Sitz außerhalb der USA (z. B. GmbH oder AG). Diese gilt steuerlich als Nicht-US-Person – es fällt dann keine US-Erbschaftssteuer an.

3. Optimale Struktur: LLC + Auslandsholding

Die bewährteste Struktur für deutschsprachige Investoren besteht aus zwei Ebenen:

1. US-LLC (z. B. in Texas, Indiana oder Georgia)
   → Steuert transparent auf US-Ebene

2. Ausländische Holdinggesellschaft (z. B. deutsche GmbH, liechtensteinische Stiftung)
   → Eigentümerin der LLC

Diese Struktur bringt folgende Vorteile:

• Volle Haftungsbegrenzung

• Kein FIRPTA-Einbehalt beim Strukturverkauf

• Kein Zugriff der US-Erbschaftssteuer

• Transparente Besteuerung in den USA mit 10–15 % effektiver Steuerlast

• Möglichkeit der Anrechnung oder Freistellung im Heimatland

Zusätzlich sorgt sie für Asset Protection, Nachfolgeplanung und klare Trennung zwischen privatem und unternehmerischem Vermögen.

Aber Achtung: Die Strukturierung muss korrekt erfolgen – mit Steuernummern, Buchführung, ggf. einem steuerlichen Vertreter („withholding agent“) und passender steuerlicher Einschätzung durch US- und Heimatsteuerberater.

4. Doppelbesteuerungsabkommen: Chancen & Fallstricke

Deutschland, Österreich und die Schweiz haben ein DBA mit den USA. Es verhindert Doppelbesteuerung – aber nur, wenn Sie:

• Einkünfte korrekt deklarieren

• Ihre Struktur klar nachvollziehbar ist

• die Einkünfte in den USA der Besteuerung unterliegen

Vorsicht ist bei hybriden Strukturen geboten (z. B. wenn eine deutsche GmbH in den USA als „disregarded entity“ gilt) – hier kann es zu Differenzen mit dem Heimatfinanzamt kommen. Saubere Gestaltung ist Pflicht.

5. Keine Sozialabgaben – aber auch kein aktives Mitmischen

Ein echter Vorteil: Bei passiver Vermietungstätigkeit fallen in den USA keine Sozialabgaben an – anders als bei aktiven Tätigkeiten. Voraussetzung: Sie treten nicht persönlich als Bauleiter, Makler oder Verwalter auf, sondern lassen dies durch Dritte erledigen.

Wer aktiv in die Abläufe eingreift, kann schnell als „self-employed“ gelten – mit entsprechenden Abgabenpflichten.

Fazit zur Steuerstruktur

US-Immobilien sind steuerlich komplex – aber gut planbar. Die wichtigsten Regeln:

• Nie direkt kaufen – immer über Struktur

• Erbschafts- und Verkaufsbesteuerung frühzeitig bedenken

• Keine unnötigen Risiken eingehen – professionell strukturieren

Wenn Sie sich für ein Investment interessieren, helfen wir gern bei der Planung und Umsetzung. Aber – wie immer – gilt: Keine kostenlosen Erstgespräche.

Warum gerade jetzt?

Der Zeitpunkt für solche Investments ist günstig:

• Der US-Dollar ist gegenüber dem Euro schwächer, was Kaufpreise attraktiver macht

• Zinsen sind in vielen Bereichen wieder am Fallen

• Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist auf einem historischen Hoch

• Viele große Investoren meiden Sozialimmobilien, was den Markt für Privatleute öffnet

Das bedeutet: Wenig Konkurrenz, viel Potenzial.

Vom Problemviertel zur Cashcow: Eine Geschichte aus Detroit

Ein Mandant aus München kaufte 2019 in Detroit fünf leerstehende Reihenhäuser in einer Straße, in der 60 % der Gebäude verfallen waren. Die Bank hatte keine Lust mehr, sich um die Immobilien zu kümmern. Für 100.000 Dollar bekam er den ganzen Block.

Er investierte weitere 150.000 Dollar in Renovierung, beauftragte einen lokalen Pastor als Verwalter (der die Community kannte), ließ die Häuser für Section 8 zertifizieren – und vermietete alle fünf innerhalb von zwei Monaten.

Heute überweist der Staat monatlich rund 5.300 Dollar Miete. Seine laufenden Kosten? Etwa 1.000 Dollar. Netto? 4.300 Dollar pro Monat. Jedes Jahr lässt er eine weitere Einheit sanieren und vermieten.

Seine Aussage: „Ich rette ein Viertel – und bekomme dafür eine Rente.“

Fazit: Investment mit Herz und Hirn

US-Immobilien, vermietet an Sozialhilfeempfänger, sind kein Glamour-Investment. Sie sind ein bodenständiger, ehrlicher und oft extrem lukrativer Weg, um Vermögen aufzubauen – gerade für deutschsprachige Anleger, die anpacken können und bereit sind, sich mit einem neuen Markt vertraut zu machen.

Man hilft Menschen, die ein Zuhause brauchen – und erhält im Gegenzug verlässliche Mieteinnahmen. Es ist ein Investment, das nicht nur Rendite bringt, sondern auch Sinn ergibt.

Und seien wir ehrlich: Wer in der DACH-Region heute eine Wohnung für 250.000 Euro kauft und sie für 800 Euro kalt vermietet, hat vielleicht das bessere Image – aber sicher nicht die bessere Rendite.

Interesse geweckt?

Wenn Sie sich ernsthaft für dieses Investmentmodell interessieren, helfen wir Ihnen gern bei:

• Der Strukturierung mit einer steueroptimierten US-LLC

• Dem rechtssicheren Erwerb von Immobilien

• Der Beratung zu Section-8-Vermietung und Property Management

• Der langfristigen Betreuung Ihrer US-Investments

Aber: Wir bieten keine kostenlosen Erstgespräche an. Vereinbaren Sie gern einen Beratungstermin – professionell, individuell und lösungsorientiert.