„Ich hab da was in Florida…“ - Steuern für US-Immobilienbesitzer einfach erklärt

Sie besitzen eine Immobilie in den USA oder planen, eine zu kaufen und zu vermieten? Dann sollten Sie sich nicht nur um Mieter, Makler und Meerblick kümmern – sondern vor allem um das amerikanische Steuersystem. Denn ob Florida, Texas oder Kalifornien: Wer als Deutscher, Österreicher oder Schweizer in den USA Miete kassiert, muss auch dort eine Steuererklärung abgeben – manchmal sogar gleich zwei. Die gute Nachricht: Mit Abschreibungen, Abzügen und etwas Know-how lässt sich die Steuerlast oft deutlich senken. In diesem Artikel erklären wir Ihnen unterhaltsam, praxisnah und mit einem Augenzwinkern, worauf Sie achten müssen – und wie wir helfen können.

Kapitel 1: „Ich hab da was in Florida...“ – Die Ausgangslage

Stellen Sie sich vor: Herr Meier aus München, Mitte 50, Steuerklasse III, kauft sich 2023 eine kleine Wohnung in Fort Lauderdale. 2 Schlafzimmer, 2 Bäder, Meerblick. Ein Schnäppchen – nur 290.000 Dollar! Er lässt sie über einen lokalen Makler an Touristen und Rentner vermieten.

Er denkt: „Die Mieteinnahmen überweise ich mir einfach nach Deutschland – das wird schon passen.“

Falsch gedacht.

Denn: US-Immobilieneinkünfte sind in den USA steuerpflichtig. Und das auch dann, wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnen. Warum? Weil das Haus in den USA steht. Punkt. Immobilien = Quelle = dort wo das Grundstück ist.

Kapitel 2: US-Steuern? Muss das sein?

Ja. Aber: Die USA wollen nur Steuern auf das, was in den USA passiert. Und das ist auch gut so – denn dadurch vermeiden Sie Doppelbesteuerung. Meistens. (Dazu später mehr.)

Zwei Optionen haben Sie als ausländischer Eigentümer:

1. Bruttopflichtige Mieteinnahmen mit 30 % Quellensteuer (default).
   → Schlecht. Kein Abzug von Kosten, keine Gnade.

2. Nettoversteuerung durch Wahlrechtsausübung (§871(d) IRC).
   → Gut. Einnahmen minus Ausgaben. Sie reichen eine Steuererklärung ein, setzen alles ab – und zahlen nur auf den Gewinn. Genau das wollen Sie. Und genau dabei helfen wir.

Kapitel 3: Die Steuererklärung – Schedule E, Baby!

Wenn Sie sich für die „echte“ Versteuerung entscheiden, müssen Sie eine US-Einkommensteuererklärung (Form 1040-NR) einreichen – und dort im Schedule E Ihre Immobilieneinkünfte und Ausgaben angeben.

Was darf man absetzen? Viel!

• Grundsteuer (property tax)

• Versicherungskosten

• Reparaturen und Instandhaltung

• Verwaltungskosten (property manager, Airbnb, etc.)

• Zinsen auf Hypothek (falls finanziert)

• Reisekosten zur Besichtigung der Immobilie

Kapitel 4: Property Tax – die amerikanische „Zweitsteuerfalle“

Achtung, jetzt wird’s wichtig:
Grundsteuer in den USA (property tax) ist nicht Teil der Einkommensteuer. Sie wird separat auf Landes- oder Kommunalebene erhoben – und zwar jährlich.

Und die kann ganz schön happig sein:

• In Texas oft über 2 % des Immobilienwerts pro Jahr

• In Florida rund 1–1,5 %

• In Kalifornien etwa 1 %, aber mit tückischen Nebenkosten

Herr Meier zahlt also z. B. 3.000 USD im Jahr an Grundsteuer. Diese ist voll abziehbar in der Schedule E – mindert also seinen zu versteuernden Gewinn. Aber sie muss separat bezahlt werden. Sonst kommt nicht der IRS, sondern der County Sheriff.

Merksatz:
In den USA zahlen Sie nicht nur Steuern auf den Gewinn, sondern jährlich auch dafür, dass Ihnen das Haus gehört.

Kapitel 5: Die sagenumwobene Abschreibung (Depreciation)

Amerikaner lieben es, Dinge abzuschreiben. Und Immobilien erst recht.
Das Gebäude – nicht das Grundstück – kann über 27,5 Jahre linear abgeschrieben werden.

Das bedeutet: Auch wenn Ihre Wohnung am Strand in Florida jedes Jahr mehr wert wird (zumindest laut Makler), tun wir in der Steuererklärung so, als würde sie langsam zerbröseln – und ziehen jedes Jahr rund 3,6 % des Gebäudewerts vom steuerpflichtigen Gewinn ab.

Beispiel:
Herr Meier kauft das Apartment für 290.000 USD. Davon sind 240.000 USD Gebäude, 50.000 USD Grundstück.
→ 240.000 / 27,5 = 8.727 USD Abschreibung pro Jahr.

Kapitel 6: Bundessteuer + Bundesstaatensteuer = doppelt genervt?

Jetzt wird’s spannend:
In vielen US-Bundesstaaten müssen Sie zusätzlich zur Bundessteuer auch eine Einkommensteuer auf Staatsebene zahlen.

Ob Sie also nur ein Form 1040-NR beim IRS (Bundesebene) einreichen müssen, oder auch noch eine separate State Tax Return, hängt vom Standort Ihrer Immobilie ab:

• Florida, Texas, Nevada: 🎉 Kein Bundesstaat erhebt Einkommenssteuer.

• Kalifornien, New York, Oregon: 😫 Sehr hohe State Income Taxes, teilweise über 10 %!

• Arizona, Georgia, North Carolina: 🧐 Mittlere bis niedrige Steuersätze, aber Meldepflicht.

Wichtig: Auch wenn Sie kein US-Bürger sind und „nur“ ein Apartment besitzen – wenn es Einkommen generiert, müssen Sie auch im Bundesstaat eine Steuererklärung abgeben. Das gilt in 41 Staaten.

Herr Meier hat Glück: Florida verlangt keine Einkommensteuer.
Aber wer in Kalifornien vermietet, muss eine separate CA-Return einreichen. Und dort gibt es eigene Regeln – z. B. kein automatischer Abzug für Reisekosten oder bestimmte Abschreibungen.

Kapitel 7: Was kommt am Ende raus?

Dank all der Abschreibungen, Kosten und cleveren Ansätze sieht die Rechnung in der Praxis oft so aus:

• Mieteinnahmen: 24.000 USD

• Kosten inkl. Verwaltung, Versicherung, Instandhaltung: –10.000 USD

• Gebäudewert-Abschreibung (Depreciation): –8.727 USD
  → Zu versteuern: nur 5.273 USD

Da es sich um Herrn Meiers einziges US-Einkommen handelt, wird dieser Betrag nach dem regulären progressiven Einkommensteuertarif für Nichtresidenten besteuert – und zwar:

→ 10 % auf die ersten 5.273 USD
→ Ergebnis: nur rund 527 USD Bundessteuer

→ Plus ggf. State Income Tax, z. B. 300–600 USD, je nach Bundesstaat – außer natürlich in Florida, Texas oder Nevada, wo es gar keine gibt.

Unterm Strich: Deutlich weniger, als die meisten erwarten. Und alles ganz legal – wenn man weiß, wie.

Kapitel 8: Doppelbesteuerung? Ja, aber... mit System!

Deutschland, Österreich und die Schweiz haben jeweils ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den USA.
Und das sagt: Mieteinkünfte aus Immobilien werden dort besteuert, wo die Immobilie liegt – also in den USA.

Aber: Sie müssen die Einkünfte auch im Heimatland angeben.

• In Deutschland meist mit Progressionsvorbehalt

• In Österreich Anrechnung der US-Steuer

• In der Schweiz Freistellung mit Progressionsvorbehalt

→ In der Praxis: Meist keine Doppelbesteuerung, aber Meldepflicht.
Und wehe, Sie vergessen das. Die Daten kommen. Irgendwann. Immer.

Kapitel 9: Kapitalgesellschaft oder Privat?

Siehe dazu auch Kapitel 13 dieses Artikels! Erbschaftsteuer!

• Für ein bis zwei Immobilien: Private Eigentümerschaft + richtige US-Steuererklärung = ausreichend.

• LLC als „Disregarded Entity“: Nur sinnvoll bei strukturellem Schutzbedürfnis (Haftung, Erbschaft, Weitergabe).

• C-Corp: Nur für Spezialfälle – sonst Doppelbesteuerung.

Moral der Geschichte: Lassen Sie sich beraten, bevor Sie „mal eben“ eine US-Company gründen.

Kapitel 10: Verkauf der Immobilie – hier wird’s spannend!

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, wird in den USA eine sogenannte Capital Gains Tax fällig – und FIRPTA greift:

15 % Quellensteuer auf den gesamten Verkaufserlös!

Nicht auf den Gewinn – auf alles.
Aber: Mit einer regulären Steuererklärung können Sie zu viel gezahlte Steuer zurückholen. Vorausgesetzt, alles wurde korrekt deklariert.

Kapitel 12: Wie ist das eigentlich zu Hause? – Der große Vergleich mit D–A–CH

Wer zum ersten Mal eine US-Immobilie vermietet, ist oft überrascht: „Wie jetzt – ich darf das Gebäude einfach jedes Jahr abschreiben, auch wenn ich nichts investiere?“

Ja. Willkommen in Amerika. Und jetzt schauen wir mal, wie’s in der Heimat aussieht.

🇩🇪 Deutschland – Abschreiben wie im Maschinenraum

• Abschreibung: Gebäude werden linear mit 2 % (Altbau) bzw. 3 % (Neubau) über viele Jahrzehnte abgeschrieben. Langsam. Sehr langsam.

• Zinsen & Kosten: Voll absetzbar – wie in den USA.

• Verlustverrechnung: Möglich, aber manchmal durch „Liebhaberei“-Regelung ausgebremst.

• Grundsteuer: Auch in Deutschland separat zu zahlen – aber meist deutlich niedriger als in den USA.

• Verkauf: Spekulationsfrist: 10 Jahre halten = steuerfrei verkaufen. Jackpot!

Fazit: Deutschland erlaubt viele Abzüge, aber eher gemächlich. Die 27,5-jährige US-Abschreibung ist oft lukrativer – vor allem bei älteren Gebäuden.

🇦🇹 Österreich – Streng katholisch, auch beim Steuerrecht

• Abschreibung: Lineare Abschreibung mit 1,5–2,5 %, abhängig vom Gebäudetyp. Zäh.

• Kosten: Abzugsfähig, aber teils streng begrenzt (z. B. AfA-Basis nur auf Anschaffungskosten ohne Grundanteil).

• Verlustverrechnung: Theoretisch möglich, praktisch oft stark eingeschränkt.

• Grundsteuer: Minimal im Vergleich zu den USA.

• Verkauf: Besteuerung immer – keine Spekulationsfrist mehr, sondern pauschale Immobilienertragsteuer (ImmoESt) mit 30 %.

Fazit: Österreich ist eher streng – weniger Spielraum, weniger Fantasie. Die USA sind hier der deutlich steuerlich attraktivere Spielplatz.

🇨🇭 Schweiz – Kantönligeist deluxe

• Abschreibung: Nur bei der Vermietung im Geschäftsvermögen – nicht automatisch bei Privathaltung.

• Eigenmietwert: Aua. Wer selbst drin wohnt, muss fiktive Mieteinnahmen versteuern. (USA: „Whaaaat?“)

• Grundsteuern: Je nach Kanton – mal lächerlich gering, mal überraschend happig.

• Verkauf: Grundstückgewinnsteuer – kantonal unterschiedlich, oft degressiv. Bei langem Besitz meist ok.

Fazit: Die Schweiz ist komplex und kantonal sehr unterschiedlich. US-Vermietung mit klarem Cashflow ist oft einfacher und planbarer.

Zwischenfazit:

USA = schneller abschreiben, mehr absetzen, aber doppelt erklären.
DACH = konservativer, langsamer, dafür vertrauter – und weniger Formulare in Englisch.

Aber Achtung: Nur weil die USA steuerlich sexy erscheinen, heißt das nicht, dass Sie auf heimischer Seite alles vergessen dürfen. Das böse Erwachen kommt sonst mit Verspätung – in Form eines Briefs vom Finanzamt. In Fraktur. Mit Anhang.

Kapitel 13: Der stille Killer – US-Erbschaftsteuer für ausländische Eigentümer

Jetzt wird’s ernst. Richtig ernst.
Denn was viele DACH-Investoren nicht wissen (oder verdrängen):
Wer als Nicht-US-Person direkt oder indirekt über eine US-Gesellschaft Immobilien in den USA hält, riskiert eine massive Erbschaftsteuerbelastung – schon ab 60.000 USD.

Die Fakten:

• Freibetrag für US-Personen (2025): 13,6 Mio. USD

• Freibetrag für Ausländer: nur 60.000 USD

• US-situs property: Alles, was physisch in den USA liegt und
  auch Anteile an US-Kapitalgesellschaften (US-C-Corp-Aktien!)

→ Sie halten eine C-Corp? Schön.
→ Sie sterben? Schlecht.
→ Ihre Aktien gelten als US-Vermögen.
→ Estate Tax bis 40 % – auch ohne Testament.

Warum hilft die C-Corp dann nicht?

Viele glauben:
„Ich halte ja nur Aktien – das ist doch kein Haus!“

Falsch.
Das US-Steuerrecht zählt Aktien einer US-Corporation zum US-Nachlass, selbst wenn der Erblasser nie einen Fuß auf US-Boden gesetzt hat.
→ Die C-Corp schützt also nicht vor der Estate Tax.

Was schützt wirklich? – Die sogenannte „Blocker Structure“

Nur eine ausländische Kapitalgesellschaft, die nicht US-situs ist, schützt wirksam.

So geht’s:

1. Sie gründen z. B. eine irische Limited oder eine maltesische Holding

2. Diese Holding hält 100 % einer US-C-Corp

3. Die US-C-Corp hält die Immobilie

Ergebnis:

• Sie persönlich halten keine US-situs property, sondern Anteile an einer Nicht-US-Gesellschaft

• Selbst wenn Sie versterben, fällt keine US-Estate Tax an

• Und Ihre Erben erhalten die Immobilie – indirekt – steuerfrei (zumindest in den USA)

Der Haken? Natürlich gibt’s einen.

• Die Struktur ist komplex und muss sorgfältig dokumentiert werden

• Es entstehen laufende Kosten (z. B. für zwei Firmen, Buchhaltung, Jahresabschlüsse etc.)

• Mieteinnahmen werden in der US-C-Corp regulär besteuert (21 %), und Dividenden sind evtl. nochmals steuerpflichtig

→ Deshalb lohnt sich das Ganze nur bei Immobilienwerten über ca. 1 Mio. USD oder bei mehreren Objekten mit langfristigem Haltehorizont.

Fazit: Todesfalle vermeiden – mit Struktur und Strategie

Wenn Sie heute privat eine Wohnung in Miami halten, müssen Ihre Erben im schlimmsten Fall 40 % Steuer auf den gesamten Verkehrswert zahlen.
Und das, bevor die Immobilie verkauft oder belehnt werden kann.

Deshalb:
Frühzeitig strukturieren. Und niemals blind eine US-C-Corp gründen, ohne den Nachlass mit zu bedenken.

US-Immobilieneinkünfte zu versteuern ist machbar – sogar vorteilhaft.

Aber nur, wenn Sie wissen, was Sie tun. Oder jemanden haben, der’s weiß. 😏

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